我们认为在快速城市化的背景下，专注于二三线城市普通住宅开发的业务定位，保证了公司良好的收益；规模是公司发展策略的首要目标，公司的未来成长前景和业绩十分被看好。摇钱术：锤炼黑马品种

　　公司致力于京广、京沪线上二三线城市的普通住宅开发，并向周边扩展。公司的市场定位是立足发展潜力大、开发周期短的部分省会城市，及具有一定辐射能力的二三线城市进行项目开发，以普通商品房为主。目前公司已涉及5个省12个城市，项目共计22个，建筑面积共562万平米。

　　公司以做大规模为首要目标，经营策略明确。公司遵循“融资——获取资源——增加开工——创造业绩——争取投入——做大规模”的思路，上市之后拿地、开发规模迅速扩大。topcj.com

　　公司管理规范、执行力强，有管理上的竞争力。公司有一整套标准化的项目管理开发流程，以使保持较快速的资产周转速度。给顶 点 财 经你摇钱树不如给你摇钱术

　　另外公司不断致力管理规范化、强调管理上的标准化、制度化和执行力，形成了企业自身独特的经营模式。摇钱术：分层递进选股法

　　首次给予“推荐”评级。预计公司2007~2009年每股收益分别为0.69元、1.52元和2.59元，2008年重估净资产为19.81元，08年将是公司业绩爆发的时期；虽然我们看好公司的发展，但公司目前股价已经合理，首次我们给予公司“推荐”评级。

　　资本市场的发展、行业调控政策对公司的发展影响甚大。摇钱树下教你摇钱术

    前言：为什么关注荣盛发展

    荣盛发展（荣盛房地产发展股份有限公司，002146）于2007年7月在中小板上市，我们在2007年7月对其曾有过关注（详见报告“荣盛发展——明确的业务定位是公司盈利的重要保证”，2007年7月17日）。在报告中我们主要的观点认为：公司明确定位于在二三线中小城市进行项目开发，在保持行业平均净利率的同时，房地产项目开发周期大大缩短，保证了公司有良好的收益水平。给你摇钱树不如给你摇钱术

　　我们之所以关注荣盛发展，最主要是因为看好中国二三线城市的城市化进程。这些城市的房地产市场既具有发展的可能性，在现实上也面临重要机遇。topcj.com

　　首先，在可能性上，二三线城市具有快速发展的基础。一线城市的房地产伴随这经济的增长，在领先发展后行业竞争日趋激烈，同时也在进入市场秩序逐渐规范和日趋成熟的时期。

　　而中小城市一方面总体数量多、经济总量迅速增加，另一方面房地产项目开发周期短、整体开发水平较低，因此发展潜力是十分巨大的。

　　其次，在现实的行业环境上，二三线城市房地产市场面临重要机遇。2007年尤其是四季度以来，包括央行采取提高第二套房贷首付和利率、以户严格界定第二套房来抑制投资性需求，国务院办公厅严格闲置土地处置等宏观调控措施的出台，以及预期将会持续的紧缩货币政策，表明政府对房地产调控的将秉承坚决和严格的态度，因此我们宏观调控将极大改变行业的行业走势和盈利模式。二三线城市相对而言，由于房地产市场泡沫成分较小，因此受宏观调控的影响远远小于一线发达城市。

　　荣盛发展明确定位立足于中等规模城市，适当选择部分大城市及经济相对发达的小城市进行开发，从结果来看，准确的市场定位使公司在激烈的市场竞争中保持着良好的盈利能力和发展能力。此外自成功登陆中小板以来，荣盛发展近半年来拿地、开发速度迅速，经过我们的调研，公司的管理和经营策略也存在自己独特的竞争优势。

　　因此，我们将在本篇报告中分析荣盛发展的业务定位、公司管理、经营策略等方面内容，并对公司的价值进行一个判断。摇钱树下看摇钱术

　　Ⅰ.公司致力于京广、京沪线上二三线城市的普通住宅开发

    公司总部为河北廊坊，京津高速公路贯穿其中，交通便利。公司的市场定位是立足发展潜力大、开发周期短的部分省会城市及具有一定辐射能力的二三线城市（以地级市为主）进行项目开发，具体项目布局上主要沿京广线、京沪线进行项目布局。在京津冀地区以廊坊为基点，向沧州、霸州、石家庄等城市延伸，长江三角洲辐射区以南京为基点，向蚌埠、徐州等城市扩展。项目类型基本以普通商品房为主。摇钱术：曝光主力最新操作动向

　　在城市选择上，公司除首先考虑城市经济发展综合指标和人口总量的增长趋势之外，还遵从以下一些主要原则：

　　1、城市经济处于快速稳步上升阶段，房地产开发处于初级发展阶段。这些城市的居民购买力较强，改善需求和差异化需求开始出现，但市场尚未完全细分，竞争尚不激烈。

    2、城市已有较为明确的功能定位。城市有明确的发展规划和功能定位，基础配套设施完善或正处于建设完善之中，在这一时点进入可以提升开发项目的地块价值，开发产品具有较强的竞争优势。

　　3、城市所在区域范围具有中心地位。城市在区域内的地理位置和经济规模具有相对中心优势，对区域内其他城市具有较强吸引力和辐射能力。顶点财经topcj.com

　　4、对涉足城市现有及未来发展状况有深入研究，所在城市有一定的参照对象。经过深入分析所在城市及周边辐射区域内的经济地位及未来发展方向，通过对比分析现有开发产品的优劣，公司可以有策略地找准产品的定位，处于有利的竞争地位。顶 点 财 经

　　目前公司所开发项目已涉及5个省12个城市，所开发的在建、拟建项目共计22个，建筑面积共562万平米。摇钱树下教你摇钱术

    Ⅱ.公司以做大规模为首要目标，经营策略明确

    上市以来公司发展迅速，具有良好的发展潜力和成长性

    公司自2007年8月在中小板IPO上市以来，发展迅速。截止目前，公司共获取项目10个，规划面积达到211.86万平米，平均楼面地价1270元/平米。新进入山东聊城、河北邯郸、湖南浏阳和江苏常州四个城市。

    此外，公司在拿地问题上，追求一种土地储备和开发面积上一个适度的关系。目前公司的考虑是维持土地储备可供未来3~4年开发所用，考虑到国务院对严格闲置土地处置政策的出台，土地储备的增加同时意味着投资开发规模的加大，预计公司将会根据公司经营，动态调整最佳的土地储备规模。顶点财经

    Ⅲ.公司管理规范，执行力强

    公司股权结构解决了管理层激励问题

    公司的实际控制人为董事长耿建明先生。发行前耿建明直接和间接方式持有公司94.96%股权，发行后直接和间接方面仍持有公司78.35%股权，公司的股权结构实际解决了管理层利益和股东利益的一致问题。

    公司资产周转快，规范的管理能力在同类开发商中有竞争优势

    从我们的调研来看，公司设计了一整套标准化的项目管理开发流程，有完整、明确的工程项目节点和时间安排计划，结合中小城市开发周期短的特点，使公司始终能保持一个较快速的资产周转速度。此外，公司实际控制人、董事长耿建明先生为军人出身，十分强调在管理上的标准化、制度化和执行力，形成了企业自身独特的经营模式。www.topcj.com

　　在拿地上，公司有专门的项目委员会；在资金的管理上，公司设有资金委员会，通过“上行——下达”方式每月动态安排和监控各分、子公司的资金收支，使公司资金的使用效率达到最高。目前，公司也在不断致力于管理规范化的工作，这一点使公司在二三线城市开发商中的竞争优势中显得十分突出。顶 点 财 经

    我们认为，中国二三线城市快速的城市化进程使公司面临着难得的发展机遇，公司的开发项目定位明确，做大规模的经营策略十分清晰，管理规范且执行力强。借助外部二三线城市的城市化进程、公司内部清晰的经营策略和规范化管理，公司具有巨大的发展潜力。按照公司目前的项目储备和开竣工规模，我们预计公司2007~2009年每股收益分别为0.69元、1.52元和2.59元，08年将是公司业绩爆发的时期。我们按7.4%折现率，计算得出公司2008年重估净资产（RNAV）为19.81元（计算详见附表二），溢价幅度较大；虽然我们看好公司的发展，但由于公司目前股价偏高，首次我们仍然给予公司“推荐”评级。topcj.com