项目基本符合我们先前预期，2008年开始公司将进入到一个新的发展期。目前六大综合开发项目正在有条不紊的进行，基本符合我们先前预期。其中，成都华侨城旅游和地产一期将于2008年5-8月陆续推出；东部华侨城旅游和地产二期有望于2008年暑假正式推出；北京华侨城地产二期剩余楼盘将于2008年下半年开盘对外销售；上海华侨城旅游项目2009年暑假开业，地产项目2009年下半年后有望推出；泰州华侨城旅游项目、地产项目均有望于2009年底前正式推出。随着这些项目的陆续推出并贡献利润，华侨城将迎来一个新的发展期。摇钱术智能财经终端

　　目前地产项目销售尚可，或没有先前市场预期那么极度悲观。不可否认，自2007年10月开始，尤其是2008年初-2008年3月中上旬，华侨城各地的地产项目销售量呈现出一定萎缩，市场较为冷清，尤其是深圳项目。但在这种低迷的房地产市场中，目前华侨城各大地产项目仍取得了一定的成绩：目前深圳东部华侨城项目总体已实现销售75%左右，成交均价超13.1万元/平方米；北京华侨城项目整体销售率约近60%，整体均价约1.6万元/平方米；深圳波托菲诺项目整体销售率也在55%之上，整体均价约在5.5万元/平方米。而且据我们调研了解，目前这些项目的价格均没有出现绝对下降，且促销手段也较少，均属常规促销，公司近期也没有降价促销的打算。我们亲身的感觉是，目前地产项目销售或没有先前市场预期的那么极度悲观，如售价呈现大幅，如10%或20%以上的跌幅。另外，我们还注意到，进入2008年3月下旬后各地的地产项目的看房者均明显增加，未来或将有一定程度的回暖，但这仍有待于进一步跟踪观察。www.topcj.com

　　模式具有较强的独特性，并已成为公司核心竞争力之一，未来其生命力依旧旺盛。

　　经过二十多年实践，华侨城已经成功开创了一个“旅游+地产”良性互动的经典范例，这一独特的经营模式已经成为华侨城核心竞争力之一。目前华侨城模式已成功实现异地复制，并已取得辉煌成就，而且这一模式是可以持续的，其未来生命力依旧旺盛，目前一般企业仍难以完全复制。给你摇钱树不如给你摇钱术

　　估值明显过低，维持“买入”。我们暂时维持2008-2009年EPS 0.68/1.01元的盈利预测。经测算，华侨城的合理估值约在25.3-30.1元，其中旅游传媒酒店等业务的合理估值约为5.01-5.74，房地产业务的合理估值约为20.3-24.2元。我们继续看好公司中长期的投资价值。目前公司股价为15.1元，对应的2007-2009年动态市盈率分别为58倍、20倍、13倍，估值已具有较强的吸引力，我们维持“买入”的投资评级。

    近期华侨城股价波动较大，其股价也出现了近30%以上的跌幅。我们认为，其下跌除与近期房地产股票集体暴跌有关外，也与目前市场对华侨城的房地产业务存在较大的担忧，即其房地产能否实现销售、售价是否将出现大幅下降等有关。另外，我们还注意到，由于缺乏详细资料（目前华侨城A诸多项目仍主要是通过投资收益进入报表），从而导致市场对华侨城部分项目的相关数据，如房地产（含住宅）建筑面积等均存在较大的分歧。摇钱术智能财经终端

　　正是基于以上两方面原因，我们近日分别对华侨城的深圳、上海、北京、泰州、成都等主要项目进行了现场调研，除实地亲身感触项目周边环境外，还就近期市场关注的一些问题，如目前项目（尤其是房地产）实际经营和销售情况、项目具体规划及进展等方面与公司高管进行了充分交流，主要情况及结论如下：

　　1.总体结论

    1）项目规划和进程基本符合我们先前预期，2008年开始公司将进入到一个新的发展期。

　　实地调研发现，六大综合开发项目目前正在有条不紊的进行，并基本符合我们先前预期。其中，成都华侨城旅游和地产一期分别将于2008年5、8月陆续推出；东部华侨城旅游和地产二期有望于2008年暑假正式推出；北京华侨城地产二期剩余楼盘将于2008年下半年开盘对外销售；上海华侨城旅游项目2009年暑假开业，地产项目2009年下半年后有望推出；泰州华侨城旅游项目、地产项目均有望于2009年底前正式推出。随着这些项目的陆续推出，并逐步贡献利润，华侨城将迎来一个新的发展期。

　　2）目前地产项目销售尚可，或没有先前市场预期那么极度悲观。不可否认，自2007年10月开始，尤其是2008年初-2008年3月中上旬，华侨城各地的地产项目销售量呈现出一定萎缩，市场较为冷清，尤其是深圳项目。但在这种低迷的房地产市场中，目前华侨城各大地产项目仍取得了一定的成绩：目前深圳东部华侨城项目总体已实现销售75%左右，成交均价超13.1万元/平方米；北京华侨城项目整体销售率约近60%，整体均价约1.6万元/平方米；深圳波托菲诺项目整体销售率也在55%之上，整体均价约在5.5万元/平方米。而且据我们调研了解，目前这些项目的价格均没有出现绝对下降，且促销手段也较少，均属常规促销，公司近期也没有降价促销的打算。我们亲身的感觉是，目前地产项目销售或没有先前市场预期的那么极度悲观，如售价呈现大幅，如10%或20%以上的跌幅。另外，我们还注意到，进入2008年3月下旬后各地的地产项目的看房者均明显增加，未来或将有一定程度的回暖，但这仍有待于进一步跟踪观察。

　　3）模式具有较强的独特性，并已成为公司核心竞争力之一，未来其生命力依旧旺盛。

　　经过二十多年实践，华侨城已成功开创了一个“旅游+地产”良性互动的经典范例，这一独特的经营模式具有旅游开道先行、大规模成片综合开发、旅游和房地产良性互动，以及超前的科学规划等突出特点，目前其已成为华侨城的核心竞争力之一。华侨城模式已成功实现异地复制，并已取得辉煌成就，而且这一模式是可以持续的，其未来生命力依旧旺盛，目前一般企业仍难以完全复制。

    2.六大“旅游+地产”综合开发项目简介

    2.1深圳欢乐谷·波托菲诺项目

    1）地理位置优越、交通极为便捷：项目位于深圳南山区华侨城区域内，距深圳市中心仅约5公里，地理位置较为优越。而且周边交通也极为便捷，项目北边有广深高速公路，南边有深南大道、滨海大道等城市主干线通过，距离地铁1号线华侨城站出口仅约1公里，项目距离深圳宝安机场约20公里。

　　2）项目规划与进展：地产项目总建面108万平方米，目前在售的主要是纯水岸四期。

　　项目总用地合计面积115万平方米（1.2平方公里，整个华侨城片区约4.8平方公里），初步计划总投资约50亿元，采取“旅游+地产”的综合开发模式打造一个集商务、会议、旅游休闲为一体的综合娱乐休闲区，主要包括主题公园（深圳欢乐谷）和低密度住宅区（波托菲诺）。其中：旅游项目----深圳欢乐谷：占地约35万平方米，目前项目已完成三期的滚动开发，全园已形成九大主题区。我们估计，后续除零星更新改造建设后，将不会有大规模的开发建设。地产项目：项目占地约80万平方米，总建筑面积108万平方米，建筑类型主要包括小高层、高层、联排别墅。目前已经开发了天鹅堡1-3期、纯水岸1-3期。2007年5月推出了波托菲诺·纯水岸四期，项目总占地面积约3.6万平方米，总建筑面积约5.38万平方米。

　　此外，纯水岸联排项目也有望于2008年5-6月推出。该项目位于波托菲诺最南端，总建筑面积约8850平方米，共有24套联排别墅，户型面积360-380平方米。

　　3）目前项目经营和销售情况：主题公园稳定快速增长、地产项目销售一般。旅游项目：

　　2007年深圳欢乐谷凭借323万的年入园人数，同比增长10%左右，跻身亚太十大主题公园（亚太第九），成为国内唯一入选亚太十大主题公园的旅游景区。地产项目：2007年5月推出的波托菲诺·纯水岸四期，总户数194户，其中小高层180套，平均售价约4.8万元/平方米，目前已销售50%左右。联排别墅14套，均价达到8.5万元/平方米以上，目前已销售10套，而剩下的4套价格均较高，均价约在3500万元/套之上。另外，受信贷紧缩和成交低迷市场的不利影响，2008年初至2008年3月中上旬销售较为冷清。

　　4）未来前景展望：旅游项目极为看好，地产项目较为看好。作为首批国家5A级旅游景区，深圳欢乐谷已成为国内投资规模最大、设施最先进的现代主题乐园。自1998年开业以来，深圳欢乐谷一直成为旅游热点，目前景区已经进入成熟期。而地产项目以意大利滨海小镇波托菲诺（具有悠久历史和文化的意大利著名海滨旅游休闲胜地）作为概念设计基础的主题住宅小区，项目具有丰富的文化内涵和浓郁的地中海异国情调。经过前期几大项目的开发和推广，目前项目所在区域已经成为深圳市成熟的高尚住宅区。不过，目前我们仍对其售价有一定担心。总体来看，我们认为，伴随着我国经济，尤其是深圳经济的继续快速增长，居民出游热情将继续高涨，而华侨城区域自然环境优美、生活配套齐备，我们仍看好该项目的总体发展前景。

    2.2深圳东部华侨城旅游综合项目

    1）地理位置优越与交通较为便捷：项目位于深圳市盐田区大梅沙、三洲田片区，距深圳市中心约12公里，与连通深港两地的沙头角口岸以及规划中的梅沙口岸近在咫尺。交通方面，项目南邻盐坝高速公路，北接横坪、机荷、广深、深莞、深惠、深汕高速公路，尤其是随着包括盐排高速、盐田第二通道在内的东部交通七大工程陆续完工并投入运营，区域交通较为便捷。

　　2）项目规划与进展：旅游、地产项目二期均有望于2008年7-8月前后推出。项目占地近9平方公里，总投资约35亿元。采取“旅游+地产”的综合开发模式，打造以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。其中，旅游项目：项目一期已于2007年7月28日试业，9月正式营业，茶溪谷、云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等同时精彩亮相。预计二期大侠谷、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目将于2008年暑假正式推出。另外，公司可能还要建1家豪华五星级酒店，同时也在考虑在景区内开设城市客栈。地产项目：根据公司初步规划，将建造顶级山海低密度别墅14.5万平方米，分散在约7个区域。2008年12月8日已推出天麓一区共20套，占地8.3万平方米，建筑面积8270平方米。我们估计2008年下半年有望推出天麓二区共计30套，面积约在241-584平方米；七区也将于2008年下半年推出。两区合计建筑面积2.1万平方米。

　　3）目前项目经营和销售情况：旅游项目持续火爆、地产项目售价平均约达13.1万元/平方米。旅游项目：自开业以来，东部华侨城就一直受到游客的热捧，并成为游客出游的一大亮点和热点。2007年全年共接待游客超过80万人次，实现门票收入约为1亿元，2008年春节黄金周游客接待量更是超过了17万人次。尤其是地处景区内的茵特拉根华侨城酒店相当火爆。我们估计，2007年该酒店平均房价约1800元、平均入住率约近80%（两项指标几乎均位居深圳市五星级酒店首位），全年实现酒店收入4583万元。地产项目：2008年12月8日已推出天麓一区，目前售价约在13-14万元/平方米，其中，售价最低的一套约为2900万元，最高的一套则达到9300万元。2007年底估计结算了约12套，实现销售收入5.37亿元。目前已销售了15套，销售率达75%。另据我们了解，尽管目前销售较为冷清，但进入3月份后，随着公司将售楼中心搬至茵特拉根酒店内，以加强宣传并增进大家的了解，目前看房者明显增加。

　　4）项目前景展望：旅游极为看好，地产较为看好。旅游项目：东部华侨城以人类对自然界广袤未知领域的全方位探索为主线，在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、旅游观光、户外运动、高尚住宅功能等多项文化旅游功能于一体，体现了人与自然的和谐共处，带给游人舒畅、新奇、刺激的体验，这不仅符合旅游行业的发展趋势，而且项目所在地区域经济发达，腹地市场广阔。我们积极看好旅游项目的发展前景。地产项目：具有较强的稀缺性，加上其优越的地理位置（2小时车程范围内可辐射深圳、香港、澳门、东莞及珠江三角洲各城市）以及人们日益旺盛的休闲度假、商务接待等需求，我们仍较为看好地产项目的销售前景。不过，从目前情况来看，尤其是超高的售价且公司不愿降价的事实，我们也承认，我们心中还是多少有点对未来销售的担忧，毕竟要在未来销售掉近350套左右的顶级豪华楼盘还是不太容易的。另外，我们还了解了一下剩下的5套销售金额、面积等情况，最高价将达到9300万元/套。若按目前公司制定的售价，我们估计剩下的5套均价将达到15.4万元/平方米。

　　2.3北京华侨城旅游综合项目

    1）地理位置优越与交通较为便捷：项目位于北京朝阳区，地处北京东四环四方桥东南角，距天安门直线距离10.2公里，距北京市CBD仅3.5公里。项目紧邻京沈高速、京津唐高速、东四环、垡头西路、垡头南路等城市主干线。目前已经正式运营与规划中的公交路线共20余条，而规划中轨道交通则将于2010年开通，总体上项目的交通较为方便。

　　2）项目规划与进展：旅游项目二期短期内没有重大进展，地产项目二期余下楼盘有望于2008年下半年推出。项目总用地面积1平方公里，其中，主题公园用地0.5平方公里，房地产用地0.5平方公里，总投资额约为30亿元左右。从功能上主要包括三大区域，即主题公园区、主题居住区和主题商业区，其中，主题居住区总建筑面积约为83万平方米、主题商业区建筑面积约6.5万平方米。其中，旅游项目：主题公园欢乐谷一期项目已于2006年7月9日试营业，8月9日正式开业。二期初步计划是针对北京冬季严寒而设计的一些室内项目。据了解，目前仍没有重大进展，我们估计，短期内公司可能仍维持目前现状，而只是微调部分项目，并加大一期的营销力度。地产项目：总计约为三期，项目一期已于2005年6月正式开盘，目前已销售完毕，建筑类型为小高层、高层；项目二期于2007年9月9日开始陆续开盘，总建筑面积约15万平方米，2008年下半年将有望推出二期剩余楼盘；项目三期初步规划仍以小高层为主，我们估计2009上半年前后有望陆续推出。

　　3）目前项目经营和销售情况：旅游项目较为火爆、地产项目销售尚可。旅游项目：自开业以来，北京欢乐谷已成为北京重要休闲度假的旅游目的地。2007年全年共接待游客超过200万人次，公园收入约2.7亿元，净利润1500万元。地产项目：目前推出并正在销售的地产项目为二期，主要包括3栋30层全景观高层板楼，其中，2007年9月9日首先推出A2-7号楼，目前已售93%，均价约为13800元/平方米左右；2007年10月20日开盘的A2-5号楼，目前已售69%，平均售价约为16800元/平方米；2008年1月19日开盘的A2-6号楼，目前售价约为18500元/平方米。由于处于销售淡季，加上受当前信贷和房地产政策影响，目前6号楼销售情况不太好，销售仅约10%左右。不过，进入3月份以来，我们注意到，目前看房者明显增加。另外，纯粹意大利风情维吉奥商业广场已于2007年5月基本完工，目前乐购TESCO、城市客栈等一批主力商家已入驻。

　　4）项目前景展望：旅游项目积极看好，地产项目较为看好。考虑到项目地处首都北京，靠近经济发达的环渤海地区，有着广阔的客源市场，加上北京、环渤海地区类似欢乐谷这样的大型娱乐项目很少，以及欢乐谷主题公园的旅游定位主要是休闲娱乐，与故宫、长城等有一定的错位，我们看好主题公园的发展前景。另外，北京和环渤海地区经济发达、居民收入较高，居民消费能力较强，且与周边类似楼盘相比，目前北京华侨城房地产项目售价仍属较低，我们估计随着房地产市场有所转暖，未来华侨城房地产项目销售仍可期，我们看好该房地产项目的未来销售前景。

    2.4上海华侨城旅游综合项目

    1）地理位置优越与交通极为便捷。项目位于沈砖公路以北、嘉松公路以西，地处上海松江区国家旅游度假区核心区，距离上海中心城区28公里，交通十分便捷。周边有沪杭、沪青平、嘉金等高速等城市交通主干线，距离虹桥机场约18公里。另外，连接松江新城与城市中心区的快速通道----轨道交通9号线已于2007年底已实现部分通车，2008年将全线贯通，从而有效缩短了松江新城与市中心的时空距离。其中，公司位于松江大学城的地产项目距9号线入口相隔仅约1公里。

　　2）项目规划及进展：旅游项目2009年暑假开业，地产项目2009年下半年后有望推出。

　　项目总用地面积2500亩（1.67平方公里），计划总投资约40亿元，采取“旅游+地产”的综合开发模式打造一个以休闲、度假、娱乐、文化、主题地产为主的大型综合性旅游项目。

　　其中，旅游项目：上海欢乐谷主题公园用地1650亩，将投资建设一个大型现代生态旅游乐园及配套休闲旅游设施。园内将有大型主题乐园、酒店式公寓、大型会务中心以及一个可容纳5000人以上的超大型室内演出中心。2006年项目总体工程开始动工，目前土方工程及园内主环道路基础工程已基本完成，且一些主要游乐设备已经到场。按照预定的建设周期，公司计划将在2010年世博会召开（2010年5月1日）之前投入使用，我们预计公园有望2009年7-8月试业，10月正式开业。地产项目：总占地约850亩，其中，位于松江大学城东北侧（距主题公园约3公里）G地块占地约600亩（40万平方米），建筑面积58万平方米，项目初步规划为5期，建筑类型主要有联排、多层、高层等。若拿地能够顺利的话，我们估计2009年下半年有望开盘对外销售；另外，受规划和拿地等因素影响，我们对公司以别墅住宅用地的名义拿到先前公告中所提及的位于度假区核心区东侧约250亩规划建设高品质低密度主题地产的用地持谨慎保守态度。

　　3）项目前景展望：旅游项目、地产项目均极为看好。旅游项目：上海是目前中国最具经济活力的超大型城市之一，上海作为一块未被开发的处女地，具备支撑大型主题公园的潜力。而且项目正处于长三角的江浙沪交汇处，地理位置优越，辐射长三角1.5亿人群，人均GDP多在3000美元以上。加上周边企业、学校众多，潜在消费人群非常广阔。另外，目前上海地区欠缺大型旅游游乐项目，项目建成后，不仅将有效弥补这一市场空白，而且项目将成为目前上海乃至华东地区最大的主题公园，并将造就华侨城在华东游乐市场的龙头地位。地产项目：项目所处的佘山国家旅游度假区已成为国务院批准的12个国家级旅游度假区之一，目前该地区已经形成高端住宅市场气候。目前松江地区的平均房价约在6000元/平方米左右，佘山度假区核心区和周边的联排别墅约7000-8000元/平方米，独栋别墅，如佘山高尔夫别墅、月湖山庄、世茂庄园等，售价约在25000~50000元/平方米，个别别墅单栋价格甚至卖到近亿。因此，项目极具发展潜力，加上华侨城获取土地的成本非常优惠，我们极为看好该项目未来的发展前景。

　　2.5成都华侨城旅游综合项目

    1）地理位置尚可、交通较为便捷。项目位于成都市金牛区西北部，东邻三环路，南依金牛宾馆，北靠成彭路，横跨府河和沙西线。另外，规划中的成都地铁7号线也经过项目所处区域，不过通车可能还要5年后。总体上，项目处于成都市正在快速发展的三环路沿线带状区域，区位优势明显，交通条件较便利。

　　2）项目规划与进展：旅游项目2008年7-8月推出，地产项目2008年5-6月有望开盘销售。项目总用地面积3000亩（2平方公里），其中主题公园用地1000亩、房地产用地1500亩、商业用地500亩。项目总投资约为30余亿元。整体项目初步设想是建设以欢乐谷主题公园、都市娱乐商业区和高尚人文社区三大功能板块为主体，集旅游、娱乐、购物、休闲、度假、文化、居住等多功能于一体的超大规模都市旅游生态综合区。其中，旅游项目：成都欢乐谷占地45万平方米，是华侨城目前纯景区面积最大的主题公园。公园精心设计了约100余个供游客参与的体验型游乐项目，分为多个主题旅游区，每个区都用特定主题故事精心包装，再配以国际顶尖的大型游乐设施、设备，其规划的定位是建成西部地区规模最大、最具生态特色、最具时尚魅力的现代主题乐园。公园项目大致分2期，预计欢乐谷一期将于2008年7-8月底试业，10月正式开业。我们估计，公园门票要低于北京、深圳，约120-150元。

　　华侨城大剧院2008年12月竣工，2009年春节投入使用。地产项目：住宅地产项目分为B、D两个地块，总建筑面积约110万平方米，建筑类型为多层、小高层、高层、联排别墅。项目分多期开发，先期主要开发B地块，其中，项目一期建筑面积约15.1万平方米的地产项目已经开工，建筑类型主要是多层和高层，预计将分三批陆续推出，其中首批将于2008年5-6月开盘对外销售；商业地产项目位于三环路与沙西线交汇处三环路外侧，建筑面积约50万平方米，是集酒店、购物、餐饮、休闲、娱乐、文化于一体的现代大型都市商业项目。商业项目分两个主要功能区，其中，住宅前商业约35万平方米，规划为含蓄稳重大气的都市商业区，公园前商业约15万平方米，规划为动感时尚的休闲娱乐商业区。其中，商业一期动漫街区2008年10月营业，12月全面开街。

　　3）项目前景展望：旅游、地产项目均积极看好。成都地区经济较发达、居民富庶、人口规模庞大、交通运输条件便捷，而成都欢乐谷打造成为西部地区规模最大、最具生态特色、最具时尚魅力的现代主题乐园的规划定位也进一步增添我们看好未来其主题公园的发展前景的理由。而地产项目方面，目前金牛区普通住宅约在4000-7000元/平方米，而华侨城项目是目前成都市主城区内不可多得的低容积率、超大规模住宅项目，高绿化率能让业主惬意享受大自然，完善的娱乐商业更是满足了业主的生活配套需求，加上其高尚现代、价格适中（略高于同类产品的价格）的定位，我们看好该项目未来发展前景。

　　2.6泰州华侨城旅游综合项目

    1）地理位置优越、交通条件较优良。项目位于江苏省泰州市所属的姜堰市北部，地处江苏省4A级风景名胜区溱湖风景区的西片区，距姜堰市区12公里。项目西侧为宁靖盐高速公路，项目距离该高速溱潼出口仅1公里，东南侧为溱湖大道。另外，2008年2月民航总局已正式批复，原则同意建设“苏中机场”，地址在江都丁沟，距离华侨城项目约40公里，预计2010年前后建成并投入运营。而泰州长江大桥已于2007年12月正式开工，预计2012年前后也有望正式通车，从而成为又一连通苏中、苏南地区的重要交通干线。总体上项目周边的交通较为便捷，两小时车程内可以辐射苏南旅游带和南京扬州旅游圈。

    2）项目规划与进展：旅游项目、地产项目均有望于2009年底前正式推出。项目总用地面积3000亩（2平方公里），计划总投资约20亿元，采取“旅游+地产”的综合开发模式建设一座大型的湿地生态综合休闲度假区，内容包括“一园两区”：即体育休闲园、温泉度假区和低密度住宅区，致力于打造一个集商务、会议、旅游休闲为一体的、具有国际领先水准的旅游度假胜地。其中，旅游项目：体育休闲园占地2300亩，主要包括湿地生态文化体验园、休闲体育中心和拓展训练营等；温泉度假区占地175亩，主要包括温泉酒店、温泉水疗馆、配套商业街和酒店式公寓等。项目共分二期，目前项目总体工程已经动工，我们预计公园有望2009年底之前有望正式开业。另外，2007年6月泰州华侨城收购了位于溱湖风景区内的溱湖宾馆（目前标准间约320元左右，房间数62间），公司拟将对其进行改扩建。地产项目：总占地约480亩，建筑面积约28万平方米，建筑类型主要有独栋、联排、多层等，项目将分多期，其中，项目一期我们估计2008年4-5月将正式动工，2009年底有望开盘对外销售。

　　3）项目前景展望：旅游项目较为看好，地产项目谨慎看好。旅游项目：通常主题公园、主题地产对当地经济和市场规模均有较强的依赖性。项目所在的泰州市经济发展水平中等，2007年人均GDP为3728美元（按户籍人口、人民币汇率取7.0），全市户籍总人口为500.7万人。但项目所在地的150公里内（2小时经济圈）涵盖多个大中型城市，包括南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、盐城等，这些城市不仅经济发达，而且人口规模庞大、潜在消费人群广阔，这仍给未来项目以无限的想象空间。另外，项目所处的溱湖风景区是江苏省4A级风景名胜区，它是以湖荡湿地生态为景观特征，以里下河民俗文化为内涵，融游览、休闲度假和科普教育等功能为一体的省级风景名胜区。尤值一提的是姜堰市每年举办的“中国湿地生态旅游节”、“溱潼会船节”目前已形成较大了规模和影响力。“会船节”更是被列入全国十大民俗节庆活动，有“世界上最大的水上庙会”之称，并进入第二批国家级非物质文化遗产名录。而在泰州，甚至整个苏中地区，目前仍没有规模较大，档次较高的休闲度假场所，因此，我们认为，依托优越的自然环境和具有较大知名度的节事活动，加上华侨城的体育休闲园、温泉度假区定位符合行业发展趋势，能够满足人们日益增强的休闲度假需求，未来其旅游项目仍值期待。地产项目：目前项目所在的泰州地区经济实力和居民消费能力及水平属中等，但目前平均房价也只有约2500-3500元/平方米左右，而2008年1月推出的泰州碧桂园社区的别墅均价约为4163元/平方米。尽管泰州华侨城的拿地成本较低，但我们认为，除本地市场外，未来该项目的房地产销售对象可能仍主要依靠长三角，尤其是苏中、苏南地区的消费者，其中，较大部分的消费形式或用途可能主要是以休闲度假为主，自住为辅，因此，我们对该地产项目持谨慎乐观态度。

　　3.盈利预测与投资建议

    1）2008-2009年EPS分别为0.68/1.01元。我们暂时维持2008年4月16日我们报告中的盈利预测，即2008-2009年EPS分别为0.68元、1.01元、净利润将分别达到22.37亿元、33.22亿元，净利润同比增长分别达到198.3%、48.5%（已考虑了资产注入，并假设增发6.67亿股，具体假设见我们前期报告），未来公司业绩将呈现出大幅增长的趋势。

    从分行业来看，房地产将贡献80%净利。2008-2009年旅游传媒等业务贡献的EPS分别为0.14元、0.17元；预计房地产业贡献的EPS分别为0.54元、0.84元。可以看出，房地产仍将成为公司最主要利润来源，约贡献了80%左右的净利。

    另外，我们将会在完成天津、上海新浦江城等房地产项目实地调研后，根据所获得的最新相关房地产项目最新售价和拟结算面积、主题公园最新经营情况等信息，且结合我们对未来趋势的判断，重新计算更新我们对华侨城A的盈利预测，敬请关注。

　　2）价值明显低估，维持“买入”。我们Sum-of-the-Parts估值法，其中，旅游等业务采取PE估值法，而对房地产业务采取RNAV法。经测算，华侨城A的合理估值约在25.3-30.1元，其中旅游传媒酒店等业务的合理估值约为5.01-5.74，房地产业务的合理估值约为20.3-24.2元。

　　我们认为，在人民币升值的预期、奥运会的外部冲击、消费结构升级的内在推动，尤其是在近期集团公司已经明确了的资产注入重大题材等因素作用下，具有独特经营模式的华侨城A未来发展前景极为光明，我们继续看好公司中长期的投资价值。目前华侨城A的股价为15.10元，甚至低于房地产的RNAV值（20.3元），对应的2007-2009年动态市盈率分别为58倍、20倍、13倍，估值已具有较强的吸引力，我们维持“买入”的投资评级，未来6-12月保守目标价25.3—30.1元。