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    预收帐款余额偏低是市场对公司08年能否能继续实现高增长的主要担心，我们认为这主要是公司结转和推盘计划造成的。摇钱术：分层递进选股法

　　08年公司相当部分收入将来自现房销售，因此在项目开盘前无论是预收帐款还是销售收入都不会在报表中得到体现；寻摇钱术　到顶点财经

    公司其他项目推盘期主要在08年二、三季度，也是目前预收帐款余额偏低的原因，随新开盘项目的销售，预收帐款余额将会逐步提升。

　　事实上，08年正是公司进入收获的季节。08年总计可销售项目将达到17个，可售面积122.7万平方米，而07年仅有5个可售项目。如果08年公司可售项目实现40%的销售率，将完成81.2亿元销售收入，同比07年的26.3亿元将实现大幅增长。顶点财经

　　如果将08年以前公司进行项目拓展和开发比作播种期，那莫08年随上述项目达到销售条件，公司即将进入收获期，目前买入公司不但分享公司走向全国的成长收益，还可享有净资产折价12%的安全底限。

　　公司资产质量突出。公司未来两年结算项目的土地主要是在03－04年获得，这部分用地占总储备的41%，合计259万平米，而07年公司结算面积仅为22.4万平米，上述低成本用地足够支撑公司未来相当一段时间内维持较高利润率。在销售放缓背景下，公司通过制定有吸引力的价格而加快销售速度的空间也较大。发送101移动用户到1065756722775888,联通用户到106909995888免费订阅顶点短信:盘中第一时间发送机构最新研究报告重点推荐黑马

　　招商地产在集团支持下垄断了蛇口地区土地开发权，目前集团尚有180万平米未开发土地，构成公司潜在土地储备。此外，对蛇口现有工业厂房的改造也为公司创造一种新的盈利模式，即无需改变厂房的工业用地性质，通过更新改造使其功能和环境得到明显提升，达到同区域写字楼的使用标准，从而大幅提升租金。

　　综合市盈率和重估净资产值两种方法，公司合理价格应为28.4－29.7元之间，目前价值存在低估，建议买入。

    引起市场担心的两个问题..周转速度和预收帐款是投资者对招商地产比较关心的两个问题，我们认为应对上述问题成因进行探讨，以更清楚判断公司投资价值。

　　周转速度

    公司周转速度慢是由外部因素和公司自身两方面原因造成的。顶点财经topcj.com

　　外部原因。公司北京公园1872、重庆江湾城、广州番禺金山等项目是在03－04年间获得，但至今没有结算，主要是因为上述项目存在拆迁和政府变更规划的情况，由于政府没有能及时完成前期土地整理和新规划的审批而延迟了开工期，并非公司自身可以控制。

　　自身因素。公司对项目品质有比较严格要求，前期规划往往需要多次修改才能最终定稿，延长了整体项目的建设周期，在保证品质的同时加快规划速度是公司需要改善的方面。

　　我们认为需要全面认识周转速度对盈利的影响。

　　首先，在房价快速上涨背景下，周转慢对盈利的影响未必是负面的。因为周转慢虽然意味着当年可结算量的减少，但利润总额可以通过房价的快速上涨来弥补，比如公司的兰溪谷二期在06年达到期房预售标准，当时售价约为1.6万/平方米，而在07年7月正式销售时其价格已经提升至3.5万/平方米，升值收益弥补了结算量的减少，这其实也是部份企业在过去市场环境中的一种发展模式。

　　可见，在房价快速上涨的背景下，周转慢并没有对公司经营造成负面影响，反而凸显了公司资产质量优势。公司目前储备中03－04年间获得项目占总储备的41%，在08－09年进入结算期，将有力保障公司未来两年利润率水平。

　　当然，在目前房价波动和上涨趋缓的新市场环境下，公司也意识到资产周转效率提升对业绩的重要性，将会加快项目开发速度以适应新市场环境。公司的优势在于项目利润率水平高，通过制定有吸引力的价格而加快销售速度的空间较大。

　　预收帐款摇钱术：分层递进选股法

    预收帐款在项目竣工时即可结转为销售收入，其余额大小一定程度上代表企业业绩实现的确定性。招商地产一季度预收帐款为7.34亿元，市场担心公司08年业绩是否能继续保持高增长。

　　公司08年销售计划和项目建设周期是导致预收帐款偏低的原因。顶点 财经

　　08年公司主要收入将来自兰溪谷二期、招华曦城和南京国际金融中心，其中兰溪谷和南京国际金融中心都为现房，销售后会直接体现在收入中，而国际金融中心并没有开盘，所以无论是预收帐款还是销售收入都没有得到体现；招华曦城项目公司拥有50%权益，没有合并财务报表，项目发生的预收帐款也不能体现在报表中，所以一季度预收帐款较少。

　  此外公司其他项目的推盘期主要在08年二、三季度，也是目前预收帐款余额偏低的原因，随新开盘项目的销售，公司预收帐款余额将会逐步提升。

　　其实08年正是公司进入收获的季节。08年总计可销售项目将达到17个，可售面积122.7万平方米，而07年仅有5个可售项目。如果08年公司可售项目分别实现40%、60%、80%的销售率，将实现81.2、117和153亿元销售收入，而07年公司地产销售收入仅为26.3亿元。

　　所以投资者没有必要因为账面预收帐款而影响对公司投资价值的判断，如果将08年以前公司进行项目拓展和开发比作播种期，那莫08年随上述项目达到销售条件，公司即将进入收获期，目前买入公司不但分享公司走向全国的成长收益，还可享有净资产折价12%的安全底限。

    公司优势

    我们再次重申招商地产的两点明显优势，一是资产质量，二是股东背景。

　　资产质量突出

    公司储备项目权益建筑面积632万平米，分布在全国11个城市，其中各直辖市和深圳合计占51%，其余主要分布在省会城市和沿海经济发达城市。

　　区域布局比较合理。珠三角、长三角、环渤海和其他地区的储备分布比例为38.7%、28%、16.2%、17.1%，具备了分散系统性风险能力。

    由于开发速度比较保守，公司未来两年结算项目的土地是在03－04年获得，这部分用地占总储备的41%，合计259万平米，而07年公司结算面积仅为22.4万平米，上述低成本用地足够支撑公司未来相当一段时间内维持较高利润率。摇钱术：曝光主力最新操作动向

    股东背景

    招商地产在集团的支持下垄断了蛇口地区土地开发权，目前集团尚有180万平米未开发土地，构成公司的潜在土地储备。寻摇钱术　到顶点财经

　　蛇口工业区正面临产业结构升级，工业企业的外迁也会提供更多新增建设用地。此外，对蛇口现有工业厂房的改造也为公司创造一种新的盈利模式，即通过对旧厂房的改造使其达到写字楼的使用标准，如南海意库是由原三洋厂房改造而来，其用地性质虽然为工业，但经过改造后的使用功能和环境得到明显提升，可按写字楼租金标准出租。

　　此外，规划面积2平方公里的光明科技园和55平方公里的漳州开发区开发建设也由招商局集团主导，公司在上述区域拓展资源也将会得到股东的支持。

    盈利预测

    预计公司08－10年实现结算面积34.1、86.5和139.1万平方米，结算收入75.6、130.4和192.9亿元。

    估值及投资建议摇钱术：曝光主力最新操作动向

    赋予公司各项业务不同市盈率，综合估值为29.7元。

    公司重估每股净资产为23.69元，股价相比净资产折价12%，而目前行业内龙头股价普遍对净资产约20%以上溢价，依此计算公司合理价格应为28.4元。

　　公司合理价格应为28.4－29.7元之间，目前价值存在低估，建议买入。

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