天泉湖景区非常适合进行休闲度假游开发，前景看好。金陵置业进入利润斩获期。公司有意加速在实体扩张领域的发展，我们认为其获取酒店的三个渠道与华天酒店有所相似。维持原业绩预测，预计08～10年的每股收益分别为0.26元、0.30元、0.43元。目前股价对应于09年动态市盈率为27倍，已经趋于合理。维持“推荐”评级。

    铁山寺国家森林公园总计占地70平方公里，天泉湖景区位于铁山寺森林公园内，紧挨天泉湖，尽览核心景色。2008年3月12日，公司与江苏天泉湖开发建设有限公司签署了《“金陵天泉湖旅游生态园”项目投资意向协议》，投资建设包括五星级标准度假酒店在内的高档旅游、休闲、度假、生态园区。江苏天泉湖开发建设有限公司成立于2008年3月10日，注册资本为5000万元，其中南京金陵饭店集团有限公司出资3000万元，盱眙县铁山寺国家森林公园管理委员会出资2000万元。顶点财经

　　天泉湖景区非常适合休闲度假游项目开发，旅游地产前景看好。铁山寺为国家4A级风景区、国家级森林公园，生态环境极佳。尤为值得关注的是，该景区已基本融入江苏省内2小时旅游圈，距离南京市中心的车程在一个半小时左右，交通条件成熟。景区开发的基本思路是：前期在集团层面进行前期投资、操作；后交由上市公司进行旅游地产开发。首期工程占地300亩，计划总投资3个亿，分期滚动开发。基本规划为一个高端国际会议度假酒店、产权式酒店、以及低密度休闲公寓和老年养生公寓项目，预计公寓的单价为3000～4000元/平米，争取09年内即实现预售。由于整体规划尚在设计中，住宅部分总面积不详；我们将密切关注项目设计进程，及时调整盈利预测。我们认为，由于景区地产的特性，前期项目主要是吸引投资者进入，培养环境，利润贡献不大；随景区人气逐渐积累，日益成熟后，后期项目方现较强的盈利能力。

　　金陵饭店08年房价小幅上涨，但盈利提升空间有限。金陵饭店07年平均出租率高达78％，平均房价624元，酒店业务收入在原高基数基础上，增长6.36%。预计08年由于人工成本、能源成本的上升压力，房价将上调5～10％，但我们认为该调价幅度对毛利率影响不大。公司客源主要为高端商务客，商务客人比例保持在96%以上，境外客人占到45%，常住客达到3%。这样的住客结构使得金陵饭店入住率受旅游形势影响较小，更多与经济大环境相关，因此业绩将随南京市的经济增长，保持稳健成长。

　　新金陵饭店（募资项目，控股59.33％）客源充足，前景看好；设计调整后，体量大幅增加。楼层提高到57层，建筑面积扩大到16.5万平米，其中由于酒店经营的面积为4.2万平米，写字楼出租面积为6.4万平米，其余用作精品百货、社会餐饮等酒店配套项目。酒店客房总量增至350间以上，套房的平均房价预计可达1400～1700元/间；与金陵老店的客户定位完全拉开差距（老店客房均价600元/晚）。项目完成后，新、老金陵饭店客房总体量近千间，是南京市规模最大的五星级酒店，将大大缓解老金陵饭店的会议接待压力，商业功能进一步提升。我们更加坚定前期观点：通过共享金陵饭店多年积累的会员平台，新金陵的“高档写字楼＋白金五星级酒店”前景值得期待；目前已有客户开始预约写字楼层和酒店套房。

    金陵置业投资收益将大幅提高，“玛斯兰德”高端别墅地产（金陵的股权比例30％）稀缺性日益突出，进入利润斩获期。金陵置业07年实现净利3680万，公司股权对应的投资收益为1104万。由于别墅用地不再获批，该项目的稀缺性已经日益突出，目前正在进行的三期楼盘销售面积7万平米左右，均价1.5万元以上，较05年一期楼盘均价翻倍。由于土地成本和建筑成本并未相应增加，可以预计项目利润率将大幅提高。年报中由于会计准则调整，公司对金陵置业计提了897万的长期股权投资摊销额，导致实际确定的投资收益仅为197万。由于“玛斯兰德”项目07年实现的销售多在08年进行确认，收入和净利将大幅提高。而长期股权投资的摊销额是一定的，预计08年～10年金陵置业贡献的投资收益将逐年提高。

　　公司有意加速在江苏省内的高星级实体扩张，获取渠道与“华天模式”相近。我们认为，公司的酒店实体扩张将通过三个渠道实现：1、集团旗下的酒店资产注入。目前集团有两家星级酒店：金陵大厦（准三星级，117间客房）；湖滨金陵饭店（准四星级，138间客房）。2、江苏省国资委下属十余家酒店。3、与管理公司签约的66家酒店。从获得渠道来看，公司的扩张模式与我们前期推荐的华天酒店非常类似。公司将利用金陵饭店的良好品牌，从江苏省内容易获得的资源入手，逐步进行实体扩张。摇钱术：锤炼黑马品种

　　金陵酒店管理公司（参股，股权比例27％）现签约管理的酒店共计66家，其中53家为高星级酒店，13家经济型酒店。即将开业的酒店为5家，正在建设中的酒店11家。预计随开业酒店增加，以及已开业酒店经过磨合期后绩效日益提高，酒店管理公司贡献的投资收益将相应增加。07年酒店管理公司实现净利174万。

　　由于铁山寺景区短期内尚难贡献利润，我们维持原业绩预测，预计08～10年的每股收益分别为0.26元、0.30元、0.43元。经过前期调整，公司目前股价对应于09年动态市盈率为27倍，已经趋于合理。公司未来扩张潜力较大，维持“推荐”的投资评级。

　　风险提示：

　　1、短期存在“大小非”解禁压力：3798万限售股于4月解禁，占总股本的12.66%，对现阶段股价构成一定压力。

　　2、旅游地产项目的市场培育风险。顶点 财经