本报告有三大亮点：（1）经过细致谨慎测算，得出整体上市后公司的合理市值在725亿元，短期价值中枢22.2元；（2）提供了公司重点项目的详尽数据；（3）提供了在售楼盘的最新销售数据，指出公司房地产新推楼盘通过灵活的价格策略，销售状况已经明显好转。我们认为，当前价位下，公司长期、短期投资价值都非常突出，重申强烈推荐-A的投资评级，6个月目标价22.2元。本栏目文章延时1小时推出，如需查看即时文章，请购买顶点财经摇钱术智能财经终端！马上订购摇钱术

　　整体上市后公司合理市值725亿元，合理价值中枢22.21元。房地产中的住宅业务权益建筑面积465万平米，价值435亿元、商业地产权益面积134万平米，价值204亿元；旅游业务价值50亿元、酒店业务价值36亿元。预计整体上市后总股本32.64亿股，合理股价22.2元；

    拟收购资产价值80-100亿元，预计增加股本5.33-7.69亿股。公司早前曾公告，本次整体上市拟收购资产包括集团持有的13家公司股份。根据公司前次公告及相关公司的资产状况，我们估算，拟收购资产的帐面总价值约99亿元，按集团持股比例测算的权益价值约59亿元。考虑到部分资产的重估升值，我们估算拟收购资产的价值在80-100亿元。在发行价13-15元之间的情形下，预计收购资产需增加的股份数量将达到5.33-7.69亿股；

    房地产销售好转，为08、09年业绩提供强力支持。受房地产市场整体调整的影响，公司前期楼盘销售较慢。但最近推出的几个楼盘定价灵活，得到了市场的积极响应。近日开盘的天麓7区和纯水岸5期销售分别达到55%和100%。公司灵活的销售政策和市场对新楼盘的热烈追捧显示高端住宅市场需求依然强劲，市场对公司房地产业务很可能过度悲观；

    重申强烈推荐-A的投资评级，目标价22.2元。预计08、09、10年，公司净利润分别为19、27.5、36亿元，EPS0.70（加权平均）、0.84、1.09元。重申强烈推荐评级。根据公司重估价值，给于22.2元的6个月目标价；

    投资者对房地产的心态仍不稳定以及A股的系统性风险是短期内的主要风险因素。topcj.com

    结论：总市值725亿元，每股价值22.2元

    1、整体上市后合理市值725亿元

    我们分别用不同的方法对公司住宅地产、商业地产、旅游、酒店业务进行估值，保守测算整体上市后，公司合理价值725亿元。包括：

　　房地产价值639亿元。其中住宅价值435亿元、商业地产价值204亿元；

    旅游业务价值50亿元；http://www.topcj.com

    酒店业务价值36亿元。

    2、整体上市后，每股内在价值22.2元，建议逢低积极买入目前现股本26.2亿，我们预计拟收购资产评估价值在80-100亿元，假设资产评估价值90亿，增发价格14元，将增加股份6.43亿，股本达到32.64亿，每股价值22.2元。预计08、09年EPS 0.70、0.84元，按25倍PE估算合理价格17. 5元。

　　我们认为目前公司股价已经显著低估，继续维持强烈推荐评级，根据公司重估价值，给出22.2元的6个月目标价，建议投资者在现价积极买入。

　　3、房地产市场心态不稳是短期的主要风险

    公司08年结算的房地产业务主要来自深圳，深圳房地产市场经过前期调整后，目前风险已经大幅度降低，但短期市场心态仍不稳定；另外，A股市场的系统性风险也是需要考虑的另外一个风险因素。topcj.com

    一、房地产业务价值639亿元

    1、整体上市后房地产权益建筑面积553万平米

    公司房地产业务主要分布在深圳、北京、上海、成都等地。公司在各类项目中的房地产建筑面积共703万平米，按现有权益测算，权益建筑面积326万平米，整体上市后权益建筑面积将达到553万平米。顶点财经topcj.com

    2、住宅项目权益面积465万平米，价值435亿元

    公司目前参与的各房地产项目合计建筑面积576万平米，目前的权益建筑面积283万平米，整体上市后的权益建筑面积达到465万平米。在各项目当前价格的基础上，我们测算整体上市后，住宅项目权益利润435亿元，相应重估价值435亿元。寻摇钱术　到顶点财经

    3、商业地产权益面积134万平米，价值204亿元

    我们测算公司目前商业地产面积合计167万平米，目前的权益面积62万平米，整体上市后的权益面积134万平米。主要在华侨城本部、成都华侨城、上海新浦江城等项目中。根据商业地产所在区位及周边目前商业地产和住宅的价格水平，我们对公司商业地产价值进行了测算，整体上市后，商业地产的价值约204亿元。

　　在泰州华侨城、欢乐海岸、昆明华侨城、天津华侨城等项目中，也规划有大量的商业地产，但由于缺乏具体规划面积，我们的测算暂未包括上述项目。因此，这一测算结果仍是比较保守的。摇钱术：分层递进选股法

    二、旅游酒店业务价值86亿元

     1、旅游业务价值50亿元

    公司目前的旅游业务主要包括深圳的欢乐谷、世界之窗、锦绣中华、东部华侨城，北京欢乐谷，成都、上海欢乐谷分别计划今年、明年开园。未来欢乐海岸、泰州华侨城、云南华侨城等项目中的旅游业务也将逐渐开始贡献利润。此外，公司还持有三峡旅游35%的股份。

　　我们预计，公司各旅游项目08年贡献权益利润约1.2亿元，按照目前旅游行业平均30倍的估值水平，现有旅游业务价值36亿元。成都、上海、泰州、云南等项目进入稳定经营期后，预计旅游业务的权益利润将达到5亿元。考虑到公司旅游业务巨大的增长潜力，我们认为，给与公司旅游业务50亿元的估值是合理的。顶点财经

    2、酒店业务价值36亿元

    公司拟收购的华侨城酒店管理公司拥有华侨城洲际、威尼斯酒店、海景酒店以及城市客栈100%的权益。其中华侨城洲际是白金五星级酒店、威尼斯五星级、海景四星级。3家高星级酒店共有客房1397间（套），我们估算08年净利润约8500万元。

　　由于华侨城洲际酒店开业仅有一年多的时间，未来经营仍有较大的提升空间，加上其他酒店的正常增长，我们预计高星级酒店长期净利润将能达到1.4亿元。按照30倍PE估算，高星级酒店的价值在26-42亿元。

　　城市客栈第一家店2004年开业，目前在深圳、北京、广州、佛山、顺德、惠州、中山、虎门等城市共开店20家，客房数量3300间，目前仍未能实现盈利。参照早前如家以3.4亿元收购七斗星26家店的价格，单店收购价格约1300万元，据此测算，城市客栈的价值约2.6亿元。

　　从资产角度测算，我们估算公司几家高星级酒店净资产约12-15亿元，按照2.5-3倍的PB估算，酒店业务价值30-45亿元。

　　综合估算，酒店业务价值约36亿元。www.topcj.com

    三、拟收购资产价值80-100亿元

    公司早前曾公告，本次整体上市拟收购资产包括集团持有的13家公司股份。根据公司前次公告及相关公司的资产状况，我们估算，拟收购资产的帐面总价值约99亿元，按集团持股比例测算的权益价值约59亿元。考虑到部分资产的重估升值，我们估算拟收购资产的价值在80-100亿元。摇钱术智能财经终端

    根据我们的情景分析，在拟收购资产评估价值80-100亿元、新增股份发行价13-15元之间的情形下，收购资产需增加的股份数量将达到5.33-7.69亿股，发行后公司的合理股价在21.38-22.98元之间。

　　资产价值、增发价格我们分别取各种情景的中间值，估算收购需增加股本6.43亿股，整体上市完成后公司合理股价在22.21元。摇钱术智能财经终端

    四、房地产销售开始好转，08年业绩有保障

    公司目前在售楼盘包括深圳的纯水岸4期、5期，曦城2期；北京华侨城2期；上海新浦江城；即将开盘的项目还包括成都欢乐谷、蛇口四海公园等项目。

　　受房地产市场整体调整的影响，公司前期推出的楼盘销售较慢。但公司最近推出的几个楼盘在定价策略上较为灵活，得到了市场的积极响应。如最近推出的东部华侨城天麓二期的7区，5月28日开盘，共56套住宅目前已经认购30套；华侨城本部的纯水岸5期24套联排别墅，刚一推出就全部售罄。

　　从公司新近推盘的情况看，我们认为有两方面的情况值得注意。一是公司高端产品的价格并不是一成不变的，也会根据市场的情况进行灵活的调整；二是市场对高端楼盘仍有很强的吸纳能力，只要价格合适，楼盘的销售并不困难。

　　基于新推楼盘良好的销售表现，我们认为对公司全年房地产的销售情况不宜过度悲观。根据各楼盘销售进度及推盘计划，我们测算，08、09年房地产可能结算的面积分别为24、33万平米，分别实现净利润18、26亿元。topcj.com

    五、股价严重低估，维持强烈推荐评级

    从重估资产角度衡量，考虑整体上市后，公司每股价值在22.2元。从市盈率角度衡量，按照08年加权平均EPS0.70元、动态PE25倍估算，公司合理股价应在17.5元。无论从内在价值还是短期合理价格看，公司目前的股价都显著低估。

　　我们预计08、09年公司净利润分别为19亿、27.5亿，EPS分别为0.70（加权平均）、0.84元，继续维持强烈推荐评级，以重估价值测算，6个月目标价22.2元。

    附：主要项目基本情况

    1、上海-新浦江城

    新浦江城包括10万平方米城区湖景、23万平方米中心商业、27万平方米办公区等等，学校、办公、特色餐厅、艺术馆、社区商业等，是“一个有着居住、旅游、办公、商业等各种功能的完整城市”。顶点 财经

    2、上海华侨城

    项目占地面积2500亩，旅游用地80万平米（计划110万平米），地产部分总占地57万平方米(850亩)。项目位于上海市佘山国家旅游度假区核心区，项目总占地面积约2,500亩，其中：旅游部分占地约1,650亩，将投资建设一个大型现代生态旅游乐园及配套休闲旅游设施；地产部分总占地约850亩，其中250亩用地位于度假区核心区东侧，将规划建设高品质主题地产项目，约600亩用地位于松江大学城。本栏目文章延时1小时推出，如需查看即时文章，请购买顶点财经摇钱术智能财经终端！马上订购摇钱术

　　东北，将规划建设主题生活社区。

　　股权结构：华侨城控股40%；华侨城房地产35%；华侨城集团25%。

　　3、北京华侨城

    项目概况：北京华侨城是华侨城集团投资兴建的首个区域外大型综合项目，占地1.5平方公里，位于北京东四环与京沈高速交接处，距CBD仅3.5公里，是华侨城进军北京的开篇力作。包括83万平米主题居住区、1平方公里七大主题的旅游生态乐园北京欢乐谷和6.5万平米的意大利维吉奥风情商业街。

    股权结构：华侨城控股29.28%；华瀚投资23.42%；南磨房10.36%；华侨城房地产27.03%；四方投资9.91%。

　　销售情况：二期共426套，面积7.28万平米，07年9月8日销售，均价1.48万元；销售进度55%。摇钱树下教你摇钱术

    4、东部华侨城

    占地近9平方公里，包括大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域。

　　一期2007年7月28日开业，开放项目包括：茶溪谷、以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等。

　　二期大侠谷以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大之旅、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目2008年先后开业。

　　股权结构：华侨城控股50%；华侨城投资45%；秋实公司5%。

　　东部华侨城房地产规划住宅建筑面积15万平米、商业建筑面积20万平方米（包括酒店），目前开盘的包括天麓一期（一区）、二期的七区，二期二区即将开盘。各区域基本情况如下：

　　天麓一区

    天麓一区共20栋，位于东部华侨城主入口附近，背山面海、全部是独栋别墅。一区总建筑面积8270平米，销售均价14万元，目前销售15套，其中9套07年已经结算。顶点 财经

    天麓二区

    二区位于云海谷高尔夫球场旁，依山而建，共44栋，建筑面积1.69万平米。整体项目为现代风格，以简洁的大面积相同材质的“箱体”为主要元素，质朴轻盈。

    天麓七区

    天麓七区位于云海谷体育公园内，依山傍水。七区建筑类型为独栋和联56户，建筑面积1.76万平米，整个小区总体为北美山地小镇风格。给你摇钱树不如给你摇钱术

    5、成都华侨城

    项目占地面积2平方公里，建筑面积约100万平米，其中商业面积50万平米。项目选址成都市西北部金牛区金牛乡和洞子口乡，东邻三环路，南依金牛宾馆，北靠成彭路，横跨府河和沙西线。项目总占地面积3000亩（200万平方米），其中主题旅游部分占地1500亩（100万平方米），将开发建设公众休闲区和大型现代主题乐园；主题地产部分占地1500亩（100万平方米），将规划建设主题度假和主题生活社区。

　　股权结构：华侨城控股35%；华侨城房地产38%；华侨城投资25%；成都锦鹏投资2%。顶 点 财 经

    6、波托菲诺www.topcj.com

    纯水岸4期

    纯水岸四期，总占地面积约3.6万平方米，容积率1.5，包括湖岸TOWNHOUSE、绝版低密度小高层（220-320平方米），东侧紧邻波托菲诺，纯水岸一期和波托菲诺会所；南面是碧波荡漾的燕栖湖自然景观，北面是华侨城高尔夫练习场。http://www.topcj.com

    纯水岸5期

    波托菲诺别墅.纯水岸五期TOWNHOUSE，东临欢乐谷，座落于波托菲诺燕栖湖南岸，共24套联排低密度住宅，每套建筑面积约360-380 m2，建筑面积合计8850平米，平均每户占地面积650平方米，采用地面停车方式，与庭院景观有机的结合在一起。摇钱树下看摇钱术

    8、泰州华侨城

    泰州华侨城项目位于泰州溱湖风景区西南侧，占地1.5平方公里，建设内容包括温泉水疗中心、湿地体育休闲公园、精品酒店、水岸商业街、大型会议中心以及低密度住宅，建成后将会是一个集休闲、度假、旅游和居住于一体的理想场所。

　　股权结构：东部华侨城50%、华侨城集团20%、深圳市朝向东部体育管理有限公司15%、广东恒丰投资集团有限公司15%。

　　9、深圳欢乐海岸

    位于滨河大道北侧、华侨城主题公园南侧的深圳湾填海区，占地70公顷，其中水域面积约55公顷。陆地面积56公顷，建筑面积19.5公顷。

　　10、深圳四海公园

    项目位于蛇口四海公园与后海大道之间。西侧与四海公园仅一步之遥，东侧距后海大道约200米，项目与后海大道之间规划建设为大型商业设施，是华侨城地产开发的一个精品小户型项目。www.topcj.com

    11、天津华侨城

    天津华侨城项目用地位于天津机场附近，东至规划东区八路、南至规划东区四路、西至赤海路、北至规划东区二路，总用地面积289,508平方米，总建筑面积不大于318,600平方米，综合容积率1.10。物业类型为多层、小高层和高层住宅。

　　天津华侨城公司注册资本10亿元人民币，由华侨城房地产公司和华侨城控股公司合资成立，其中华侨城控股持股40%，华侨城地产持股60%。

    12、云南华侨城

    云南华侨城实业有限公司，注册资本金4亿元人民币，开发云南昆明阳宗海生态旅游项目。

　　股权结构：华侨城控股70%，云南城投30%。摇钱术：锤炼黑马品种

  

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