基本结论、价值评估与投资建议..关键假设——“新金陵饭店”和“金陵天泉湖生态园”能顺利推进：摇钱术：分层递进选股法

　　公司现有业务能稳定，盈利能力良好，但并不能给公司带来高速发展，公司“拓展酒店实体经营和延伸相关产业链、扩大资产规模、放大利润空间、进一步提升‘金陵饭店’的市场影响力和竞争力”的发展战略需要依靠“新金陵饭店”和“金陵天泉湖生态园”来实现。

　　新金陵饭店的顺利施工、建设以及开业经营成为2011年之后公司盈利预测的重要前提条件；而尽管由于天泉湖项目详细规划方案尚未公布，我们无从测算该项目的营收情况，但基于对铁山寺国家森林公园的全面考察，其巨大的发展潜力和未来建设成为“南京一小时经济圈”之度假会议旅游目的地的发展目标成为我们评价公司的重要组成部分。因此，项目的顺利推进也成为公司分析的关键要素。摇钱术：锤炼黑马品种

　　我们与市场观点不同之处——我们不能简单的采用市场普遍可以接受的PE值来对金陵饭店进行估值，因为这并不能反映处于快速发展的金陵饭店的真实价值：

　　我们在运用PE、EV/EBITDA的估值方法对公司进行估值时，所采用的EPS或者EBITDA都是公司现有业务或是即将运营的业务的预计值进行估算的，但对于建设周期较长的业务并没有考虑在内。

　  2008年至2010年金陵饭店的EPS和EBITDA均不能体现“新金陵饭店”和“金陵天泉湖生态园”的盈利能力（2010年新金陵饭店刚刚投入运营，其收入和利润都没有完全体现），但这并不意味着这两项业务没有价值。因此我们需要对估值系数做相应调整或者采用PB、DCF等方法来全面客观地反映金陵饭店的价值。

　　估值与投资评级——给予“买入”的首次评级：我们预计公司2008年至2011年的每股收益分别为0.267元、0.307元、0.376元、0.627元；我们分别使用了PE、PB、EV/EBITDA和DCF估值等多种估值方法对公司进行估值，我们认为公司合理的股价区间应该在9.50元~11.50元之间。公司现有资产质地优良，业绩可靠且能稳定增长，公司积极拓展的新项目前景也很看好，目前股价只有6.18元/股，股价存在较为明显低估，我们首次给予公司“买入”评级，12个月目标价11.50元。

　　股价表现的催化剂——金陵置业2008年业绩释放，08年每股收益高于预期；江苏省国资委注入优质酒店资产；“金陵天泉湖生态园”项目逐步清晰：

　　我们认为金陵置业三期项目大部分销售将在2008年确认收入，该项目土地成本已经锁定，而售价却比前期高出一倍左右，因此项目利润大大高于预期，短期内对上市公司业绩有较大的提升作用。摇钱术：曝光主力最新操作动向

　　虽然江苏省国资委注入优质酒店资产存在难度，但公司在江苏省政府体系拥有庞大的人脉关系，我们不排除江苏省国资系统强势重组酒店资产，将优质资产注入上市公司。

　　目前，市场对公司“金陵天泉湖生态园”认识还很模糊，随着项目的进展，项目的盈利能力和发展前景将逐步得到市场的认可。

　　主要风险——金陵天泉湖项目、新金陵饭店项目的不确定性..“金陵天泉湖生态园”目前还处于规划阶段，拿地成本、拆迁安置成本都存在很大的不确定性。

　　募集资金“新金陵饭店”项目，工期存在一定的不确定性，项目存在不能如期开业运营的风险；另外由于国内的高通胀，建设成本可能超过预算。

    股票估值和定价摇钱树下看摇钱术

    PE、PB、EV/ EBITDA估值

    PE估值

    从我国国内酒店餐饮行业（包括内地在香港上市的公司）历史平均58倍的PE值（已剔除偏离值较大的PE值）来看，酒店餐饮行业属于消费类弱周期性行业，属于受到市场认可的高估值行业。我们认为依据公司2008年至2010年的每股收益，分别按照40倍、35倍、30倍的PE值来对金陵饭店进行估值较为合理。经计算，对应估值分别为10.68元、10.75元、11.28元。

    EV/ EBITDA估值

    国际上，通常采用EV/ EBITDA估值法对酒店业进行估值。世界知名酒店类上市公司的EV/ EBITDA值的一般都在10~15倍左右，而新兴市场国家的酒店类上市公司会获得一定的溢价，例如香格里拉的EV/EBITDA值就达到了37.32倍。鉴于金陵饭店新募集资金项目新金陵饭店需要到2010年才能运营，我们认为2008年、2009年金陵饭店较高的EV/ EBITDA值是可以接受的，2010年其EV/ EBITDA值可以回复到15倍左右是比较合理，因此我们分别以25倍、22倍、15倍的EV/EBITDA值对金陵饭店2008年至2010年的业绩进行估值，测算结果分别为9.64元、9.67元、10.57元。

    PB估值

    公司所处酒店餐饮行业属于资本密集型行业，且公司新建酒店项目虽未开业运营，但对公司资产结构存在重大影响，更适合使用PB进行估值。我们参照酒店类上市公司的历史PB值，认为金陵饭店3倍的PB值比较合理，按照2008年至2010年的期末每股净资产计算，对应股价分别为9.57元、10.51元、11.63元。

    估值结果

    我们通过APV、WACC、FCFE三种方法对金陵饭店进行了绝对估值，估值结果分别为9.33元、11.70元、11.90元。因此，我们认为公司股票合理的价值区间应在9.33元~11.90元之间 9.50元至11.50元之间。

　　厚积之南京饭店业的领跑者——金陵饭店顶点财经topcj.com

    金陵饭店曾经是南京城市的“中心地标”摇钱树下教你摇钱术

    金陵饭店是南京城市的“中心地标”，1983年开业至今，金陵饭店多次成功地接待世界多国政要及名流巨商。酒店拥有豪华舒适的600间客房以及多种空间的会议场所。金陵饭店对环球美食具有自己的概念与创意，20余年研炼妙传，炉火纯青，中外宾客对“金陵”菜系赞不绝口。

    实至名归，公司积淀了强大品牌资源

    2006年，国家旅游局在《饭店星评标准访查示范》中，将金陵饭店的管理模式和服务标准作为五星级酒店示范样板并拍摄成教学片，向全国酒店业推广。

　　20多年的成功经营管理使金陵饭店积累了丰富的经验和雄厚的实力。

　　金陵饭店是中国的，也是世界的，东方神韵和国际品质的交融使她更具优势和魅力。“金陵人”创造性探索出中国人自己管理现代化国际大饭店的成功之路，打造出独具中国文化特色和国际声誉的“金陵饭店”品牌，取得优异的经济、社会效益。

　　酒店开业至今，金陵饭店多次成功地接待世界多国政要及名流巨商。

    另外，金陵饭店还被南京市文物局、规划局列入“南京历史文化资源”，并认定“对于现代南京城市中心的确立做出突出贡献”，充分彰显出金陵饭店的品牌价值和丰厚的文化底蕴。

　　这些荣誉是历史，代表了业界和顾客对金陵细致服务的认可和评价；更是未来，它们将为金陵饭店招徕庞大的潜在客户，将为集团化扩展提供坚实的基础。

　  强大的品牌形成了公司稳定的客源优势，金陵饭店推行的金陵贵宾计划已拥有30万多名会员。2005年公司接待客户突破18万人天，宾客享有极高的美誉度，荣获多项殊荣，尊贵宾客、高端商务、精英会议已然将金陵饭店视为首选回头率已达到了61%，客户忠诚度极高。落户南京市的全球500强企业有90%与公司签订了长期订房协议。

　　强大的品牌优势提升了公司品牌输出能力，截至2007年底公司所属金陵酒店管理公司管理酒店达64家，15839间客房，位居中国本土酒店集团化排名第三位。

    公司拥有稳定而专业化的人才摇钱术：曝光主力最新操作动向

    公司现有员工的60%是与饭店共同走向成熟的各类岗位骨干，300多位骨干先后被派往国际大学和国际饭店管理集团进修、培训，60多人赴海外长期研修。

　　员工队伍结构稳定，凝聚力强，忠诚度很高。据了解，公司员工中司龄十年以上的已占到72%，十五年以上的占到52%，金陵饭店80%的中、高层管理人员有20年以上的酒店管理经验。

　　通过20多年的高星级酒店运营与企业文化建设，金陵饭店培养并储备了大量优秀的酒店专业化人才。这为公司酒店集团化扩张提供了强大的人才支持。

　　金陵饭店营销体系国内领先..金陵饭店与西湖软件、IBM合作开发了金陵贵宾计划、语音信箱、呼叫中心、短信平台、多媒体信息发布系统、金陵中央预订系统等多项IT系统，成为国内首家拥有自主知识产权的酒店预订系统；金陵饭店网站也成为国内酒店业第一家拥有强大在线功能的“中字号”网站；在此基础上，金陵饭店的酒店预订系统与全球旅行社订房网络实现实时对接，可直接通过网络预订对房源进行预订，大大提高了预订效率，是国内少有的几家能够实现全球酒店客房实时预订的高星级酒店之一。

　  金陵饭店所拥有的“金陵全球市场营销系统”直接订房量达到了每月客房总量的75%。

　　金陵饭店无论是出租率、还是平均房价都优于南京市其它五星级酒店。金陵饭店凭借其高质的品牌、高效的管理、强大的IT平台支持、优质的服务和优越的地理位置，以20.25%的客房占有率、18.45%的床位占有率，以高出租率和房价水平，享有南京市区五星级酒店75%的营业利润份额。

    厚积之扩张的翅膀——新金陵饭店http://www.topcj.com

    项目前景看好，公司变更规划，增加建筑高度和面积..新金陵饭店项目位于南京市中心商业区、紧邻金陵饭店北侧，包括豪华商务酒店、国际5A智能写字楼及会议、展览、休闲、精品商业等。

　　金陵饭店股份有限公司董事会放弃对世贸商城所持新金陵饭店的股权放弃优先受让权，同意上海世界贸易商城有限公司将所持南京新金陵饭店有限公司40.67%的股权转让给南京伯藜置业管理有限公司，以世贸商城实际出资额11401万元作为股权转让价格。股权转让完成后，新金陵饭店注册资本为27800万元，其中金陵饭店股份有限公司出资16493.8万元,占注册资本的59.33%；南京伯藜置业公司出资11306.2万元，占注册资本的40.67%。

　　随着绿地集团的强势入驻南京，投资翠峰大厦和紫峰大厦，当地的顶尖写字楼的租金快速提升，目前翠峰大厦5元/平米的日租金。在紫峰大厦的一次相关活动上，绿地集团相关人员透露，江苏第一高楼紫峰大厦的日租金可能在8元/平米左右，甚至会更高。新金陵饭店大厦地理位置和品质均不亚于紫峰大厦，按理租金水平应该相当。

　　2008年3月公司看好新金陵饭店项目，决定调整项目方案，计划投资总额提高到161038万元，其中公司投入募集资金和自有资金44500万元，引入战略投资者资金30000万元，银行贷款86538万元。具体变更如下：

    和客户资源上都可以实现最大程度的共享，是公司扩张之路迈出的第一部，也是最稳妥的一步。

　　新金陵饭店属于稳定回报的项目，每年将为公司贡献大量的稳定的现金流，这将为公司今后发展提供强大的资金支持。

　　厚积之资源掌控——“金陵天泉湖旅游生态园”摇钱术：分层递进选股法

    交通便捷，南京“1小时经济圈”..项目位于江苏省西部，盱眙县南端，距南京90公里，已融入南京“1小时经济圈”，宁连、宁宿徐两条高速公路从旁而过，交通便捷。

　　项目所在地铁山寺天泉湖距高速公路旧铺出口15公里，目前正在修建双向6车道的快速通道，预计2008年年底建成通车，届时从天泉湖只需15分钟就可以进入江苏高速公路网。

    项目所在地旅游资源丰富，打造“苏北旅游第一县”

    盱眙旅游及物产资源极为丰富，被评为“中国旅游名县”。盱眙境内自然景观和人文景观多达66处，有国家级文物保护单位1处（明祖陵），省级文物保护单位3处（第一山摩崖石刻、黄花塘新四军军部旧址、秦汉东阳城遗址），国家级第一山森林公园，国家铁山寺森林公园，省级第一山风景名胜区。

　　生态环境极佳，生态环境进一步改善，为全国生态建设示范区，被誉为“淮河明珠”、“龙虾之都”、“帝王故里”、“生态家园”，近几年，盱眙社会经济发展迅猛，已成为长三角地区乃至全国最具发展潜力的中小城市之一。

　　据了解，今年1至4月，来盱眙的游客已达68.67万人次，旅游收入3.43亿元。到2010年，全县预计接待国内旅游者达到300万人次，年均递增22%；接待入境旅游者2万人次，实现较大幅度的增长；国内旅游收入18亿元，年均递增36%，旅游外汇收入达到500万美元。摇钱树下教你摇钱术

　　扬子晚报2008年5月26日报道盱眙县委书记蔡敦成称，盱眙人立志在十一五期间打造“苏北旅游第一县”，其中最为重要的主题项目就是打造铁山寺天泉湖生态观光与休闲度假区。我们认为这足以显示地方政府对此项目的重视。

　　金陵饭店集团与盱眙县政府战略合作，形成项目强大后盾。

    2007年12月18日，盱眙县人民政府、盱眙县铁山寺国家森林公园管理委员会与南京金陵饭店集团有限公司三方正式签署了《天泉湖旅游度假区合作开发合同书》，决定由南京金陵饭店集团有限公司与盱眙县铁山寺国家森林公园管理委员会共同出资设立江苏天泉湖开发建设有限公司，主要从事天泉湖旅游度假区的土地一级开发、公共配套设施建设与运营、项目招引和旅游度假区规划、经营、管理等，通过双方合作将度假区打造成具有极佳生态环境和国际影响力的集休闲度假、商务会议、居住娱乐为一体的综合休闲旅游目的地，并力争将度假区建成省级以上旅游度假区。

　　江苏天泉湖开发建设有限公司成立于2008年3月10日，江苏天泉湖开发建设有限公司注册资本为5000万元人民币，其中南京金陵饭店集团有限公司出资3000万元，占公司注册资本的60%；盱眙县铁山寺国家森林公园管理委员会出资2000万元，占注册资本的40%。

　　我们认为金陵饭店集团作为江苏省最知名的旅游企业，几乎承揽了所有省内重要的行政接待任务，足以证明其在省内具有得天独厚的政府资源，金陵饭店集团之所以选定天泉湖项目，也是看中了天泉湖难得的区位优势和资源禀赋。

　　自然天成的处女地，开发前景广阔..天泉湖旅游度假区位于江苏省盱眙县国家4A级风景区铁山寺国家森林公园内。“金陵天泉湖旅游生态园”项目拟选址在天泉湖旅游度假区内紧沿天泉湖四周约27平方公里区域范围内。项目所处铁山寺国家森林公园占地70.58平方公里，其中61.58平方公里的次生林海和群山环抱的9平方公里清澈纯净的天泉湖水域，构成了极其独特的小气候环境。这里繁衍着40多种野生动物、170多种鸟类、280多种植物、800多种中草药。区域内山、林、泉、湖、石、洞自然造化、佳景天成，是极具发展潜力的休闲、度假、会议旅游目的地。

    天泉湖是南京１小时经济圈内为数不多的未被开发的自然资源，可以称得上是“南京的后花园”，公司通过与当地政府合作，掌控了这一２７平方公里的不可复制的重要资源，为企业今后的长期发展奠定了坚实的基础。

　　薄发之战略定位——拓展酒店实体经营和延伸相关产业链公司架构

    公司成立于2002年底，于2007年4月上市，公司第一大股东南京金陵集团持有50.6%的股权，仍为绝对控股，实际控制人为江苏省国资委；股份公司拥有一家实体高星级酒店——金陵饭店，控股4家公司，参股2家公司。

    公司目前从事的业务主要为酒店业务和商品贸易两部分，其中，金陵饭店实体经营酒店业务；而商品贸易为公司子公司（江苏金陵贸易公司、江苏金陵精品商贸公司、江苏苏糖糖酒食品有限公司）的经营范畴；参股的南京金陵酒店管理公司贡献主要从事高档酒店管理输出和“金一村”经济型酒店经营；而新增的南京新金陵饭店公司主要为募集资金项目之新金陵饭店的运作所设立。

    公司战略——实体酒店扩张

    公司发展战略：拓展酒店实体经营和延伸相关产业链，扩大资产规模，放大利润空间，进一步提升“金陵饭店”的市场影响力和竞争力，加快饭店专业化、品牌化、资本化、国际化发展，建设中国人自己管理的、具有国际影响力的百年老店。上市承诺每年增加1家实体店。topcj.com

　　公司可以通过自建酒店、注入金陵饭店集团内酒店、收购目前管理公司管理的酒店、收购省内外政府名义下的其他酒店来实现实体酒店的扩张。

　　新金陵饭店项目、金陵天泉湖生态园项目均属于自建酒店项目，但新建酒店项目周期都很长，并不能实现公司每年增加1家实体店的上市承诺。

　　金陵饭店集团内还拥有有金陵湖滨饭店（五星级）和金陵大厦（三星级）两家酒店，但这两家酒店经营业绩并不理想，因此目前还没有注入上市公司，我们认为，不排除集团在这两家酒店业绩提升后注入公司的可能。

　　北京、上海、广东都分别组建了自己的旅游酒店集团首旅集团、锦江国际集团、粤海集团。江苏省国资委也希望实现旅游酒店类资产专业化经营，成立旅游酒店集团整合旗下酒店类资产。从酒店管理水平而言，金陵饭店是再合适不过的整合主体。

    公司并不非只是等待相关部门的资产注入，而是进一步加强项目拓展的力度，致力于通过市场化的方法获取省内外具有市场潜力的酒店项目，目前有多个项目在洽谈中。

　　薄发之历史表现——业绩稳步增长的金陵饭店摇钱树下教你摇钱术

     2007年金陵置业在扣除了股权投资差额摊销后利润贡献只有197.57万元，占比只有3.37%；贸易业务利润贡献虽然增长较快，但占比仍然不大；公司利润的主要来源还是金陵饭店业务。

    2007年单体金陵饭店盈利创历史新高，超过5000万，2005年至2007年单体金陵饭店盈利复合增长率达到29.32%，足以显示其高盈利能力。..金陵饭店房价仍然偏低，还具有增长空间。顶 点 财 经

　　金陵饭店的平均房价仅为上海同档次酒店平均房价的30~40%，随着经济的不断发展和融合，南京的酒店房价将进一步提升。

　　我们通过调研发现，今年上半年金陵饭店受到国内突发事件的影响很小，平均房价还略有提升，我们预计全年酒店平均房价将提升5%出租率仍将稳步上升，酒店的盈利还将进一步提升。

    薄发之稳定回报的利润增长点——新金陵饭店

    假设预测摇钱术智能财经终端

    假设1：项目于2010年建成并投入运营。

　　假设2：变更后酒店面积扩大，预计客房数将达到350间，平均房价在850元/间天左右，并预计逐步上涨，平均出租率80%。

　　假设3：写字楼租金4.6元/平米/天，正常出租率93%；商铺租金13.7元/平米/天，正常出租率85%；租金水平预计逐步上涨。

　　假设4：开业初期营业负荷为正常经营期的80%

    预测结果与公司预测基本一致，项目盈利能力值得期待

    经测算新金陵饭店项目在项目测算期内的总营业收入大概为8307.72百万元，略高于公司项目规划预测值8193.46百万元，项目利润3032.13百万元，也高于项目规划预测值2964.72百万元；因此我们认为新金陵饭店项目盈利能力值得期待。摇钱术智能财经终端

　　按照测算值，项目平均年净利润17836万元，是目前整个公司净利润的3倍，这为公司未来业绩提供了坚实基础，此可谓公司稳定回报的擎天柱。

    薄发之“天泉湖”广阔天地——会议、休闲旅游目的地＋地产

    2008年3月12日，公司与江苏天泉湖开发建设有限公司签署了《“金陵天泉湖旅游生态园”项目投资意向协议》，公司拟依照度假区总体规划参与区内具体项目开发，公司在度假区内拟建设项目是一个集五星级标准度假酒店、公寓式酒店、高档会议设施、休闲度假公寓等为一体的旅游生态园。

　　首期意向投资项目初步计划需占地面积300亩左右；公司拟在当地投资设立项目公司负责项目开发运营，滚动、分期开发建设，拟以项目公司自有资金、银行贷款等多种渠道提供建设资金。顶点财经topcj.com

　　我们将公司天泉湖项目与成熟的千岛湖做详细比较发现，天泉湖项目在地理位置、交通、生态环境等多方面均不逊色于千岛湖度假区，天泉湖项目目前还处于未开发状态，其发展空间相当广阔。

    旅游地产方兴未艾，项目前景值得期待

    旅游地产的发展环境日渐成熟。从旅游业来看，随着人们生活水平的不断提高，旅游已成为人们休闲时间里不可或缺的活动。从交通来看，随着高速公路、城际铁路、航空等交通设施和条件的不断完善，自驾车的持续增长，便利的交通使得距离不再是难以逾越的障碍。

　　旅游房地产的市场需求潜力巨大。居民自由可支配收入不断增长，越来越多的消费者为了满足自身休闲度假的需要，对旅游房地产的需求更加强烈。

　　品牌将成为旅游房地产未来的决定力量。随着各地旅游房地产的大量涌现，项目品质良莠不齐，开发企业的品牌将逐渐成为旅游房地产产品差异化的主要标志。

　　成功案例1：千岛湖开元度假村是依休闲度假为主题而开发的，位于千岛湖麒麟岛半岛，总占地20万平方米。千岛湖开元度假村规划充分依据半岛屿山水皆景的环境特点，由85栋半岛别墅与建筑面积近33000平方米的产权式度假酒店组成。酒店拥有227间豪华舒适、完全融入自然风光的绿色客房，每一间客房都拥有独立阳台；拥有完备的餐饮设施，在幽雅的餐厅与宴会厅体验美味之余更可尽享千岛湖秀美风情，更有完备高档的休闲娱乐设施兼有800平方米室外临湖游泳池、临湖SPA、价值千万的豪华游艇等个性化尊容配套。2004年4月30日开业以来，深受中外商务、休闲客人的称赞，因其绝美的风景和浓郁夏威夷度假风情而赢得了“东方夏威夷”之美称，2005年9月千岛湖开元度假村荣膺五星级旅游饭店称号。产权式别墅售价在300万元/套以上且已经本售罄；目前酒店客房价格在800~1000元/间天。

　　成功案例2：天泉湖天泉山庄作为天泉湖景区的拓荒之作，位于国家4A级风景区－铁山寺国家森林公园内，背靠小龙山，面向天泉湖，其优良的专属坡地的一线湖景地。用于开发别墅度假公寓，是极其稀缺的一块风水宝地。“天泉山庄”别墅区占地1000亩（一期开发350亩）

　　建筑面积28500平方米，规划别墅132栋，公寓楼2栋，大型会所2座，是集休闲、娱乐、度假、餐饮、购物、旅游于一体，“天泉山庄”项目由盱眙盈通旅游房产开发有限公司独资开发，前期开发的第一、二批别墅共三十余栋已全部售出，目前正在建设的第三批别墅共25栋已经完成基础建设，预计明年底可以交付使用。

    景区整体规划，项目分布实施，地产滚动开发

    目前公司邀请了国际、国内多家设计公司，对天泉湖项目进行整体规划和设计，力求卓越，从中选取最优方案。

　　整个景区规划区域内还有不少原住居民，他们中已有部分居民从事着与景区经营相关的产业，如农家乐。我们认为在景区建设初期，就应借鉴中青旅在乌镇开发的经验，妥善安置这一部分原住居民，实行统一规划，明晰产权关系。

　　公司一期项目选址基本确定，主要用于建设五星级度假酒店和低密度住宅，力争在年内完成土地出让手续并开工建设。

　　由于整个项目规划用地达到27平方公里，公司将对景区进行整体规划，分布实施，滚动开发。该项目是一项长短线结合的项目：短期项目主要有产权式酒店、低密度住宅，回报会比较快；长期项目主要是高档休闲度假会议酒店等，回报虽慢，但能够提升整个项目的品质和定位，增加短期地产项目的附加值。

　　我们预计项目的资金需求不会太大，2009年部分低密度住宅项目既可预售，资金实现回流，从而解决酒店建设部分资金缺口，并提供酒店市场培育期间利润贡献；如果项目进展顺利，我们预计2010年一期项目即可进入结算期，届时公司利润将会大幅增长。

    薄发之策略投资——预计金陵置业08年业绩大幅增长

    金陵置业短期情况乐观，长期发展基础有待夯实：

　　股份公司于2004年3月加入金陵置业，由金陵置业开发的“玛斯兰德”项目分五期，8年开发期，建筑主体为别墅，该区距市中心仅30分钟不到的车程；因南京市的别墅项目不再给予批准，“玛斯兰德”项目价值将稀缺化，同时由于南京市的住宅地产滞后于北京、上海等城市，最近几年涨幅才逐渐显现，所以该项目的最终销售情况将大大超过预算，2007年初，“玛斯兰德”别墅单位售价仅售价6000元/m2，目前的价格已迅速涨至13000~15000元/m2不等，情况非常乐观。

　　随着三期项目的乐观市场反响，四期和五期将针对市场需求设计，更为高端化，预计销售情况将明显优于三期项目。但作为上市公司的一项长期业务，金陵置业还需为2011年之后的发展奠定坚实基础，因此，金陵置业将通过各种方式增加土地储备，夯实长期持续增长基础。近期，公司计划与江宁科学园公司合作开发江宁科学园47.2万平米的房地产项目，如若成行，金陵置业的土地储备将大大增加。

    三期基本售罄并已交付，2008年业绩大增

    由于宏观调控，别墅项目受到限制，别墅市场供应加少，更加加剧了项目的稀缺性，项目别墅售价也从6000元/平米上涨到13000元/平米以上，公司采用灵活销售措施，缓步销售，实现公司效益最大化。

　　目前三期已基本售罄，其中大部分将在2008年确认收入，我们预计2008年金陵置业的利润将大增，上市公司享有的投资收益可能达到1500万元左右。

    薄发之轻资产业务——酒店管理公司和贸易业务快速发展

    酒店管理公司盈利将逐步释放..股份公司受让高管沈永平8.78%酒店管理公司股权，持股增加到26.78%股份，另有42.26%的股权由股份公司及集团公司的关键管理人员持有，据最新调研获取信息，酒店管理公司目前签约高星级酒店已达到53家，加上13家经济型酒店，目前管理酒店数量达到66家，业务拓展极为迅速。

　　托管酒店按照基本管理费和奖励管理费计入公司利润，但因这些酒店历史原因，经营需要一定的转型期，并且管理费率较低，而金一村新增店需要培育，所以该酒店的利润贡献基本很少。

　　酒店管理公司设立意义深远。虽然建立初期公司的利润情况一般，但是却有着较强的粘合剂作用。顶 点 财 经

　　首先，对于股份公司而言，金陵饭店未来规划侧重实体酒店连锁经营，酒店管理公司通过托管酒店可以在不增加重资投入的情况下，在全国范围内建立影响力。而在托管酒店的同时，还可以研究不同区域的酒店经营情况，总结更多的经验，为未来选择新增实体酒店提供更多的取舍标准。随着托管数量的不断增加，公司的自有预订平台才更有规模效用，同时节省了更多的渠道费用。寻摇钱术　到顶点财经

　　其次，随着未来股份公司拥有的实体酒店不断增加，酒店管理公司的意志将逐渐与股份公司趋同，在一定意义上酒店管理公司成为上市公司以及金陵饭店集团管理层激励的重要工具。

　　鉴于酒店管理公司的重大意义，上市公司有进一步增持酒店管理公司股份的意愿。

 

    随着酒店管理数量的增加，管理公司的规模效应将逐渐体现；原有签约酒店经营业绩的改善以及“金一村”的市场培育成熟，酒店管理公司的业绩将逐步体现。

　　贸易业务未来的收入增长有望达到30%..独特模式决定较快的发展潜力：公司的商品贸易业务虽然贡献不大，但营业模式却值得考究，主要通过苏糖糖酒公司拥有各知名品牌酒水的江苏总代理，开展向各家酒店和超市提供酒水等商品的业务，目前苏糖糖酒已经代理包括茅台、五粮液、老窖、张裕在内的30多个品牌，400多个品种，广泛铺占高端市场，具有较强的垄断力，由于公司成立时间不长，我们随着业务规模的快速推进，未来的增长空间巨大。2006年该项业务净利润贡献不足100万元，2007年即实现了近400万元的净利贡献，我们预计未来3年的贸易业务收入平均增长率有望达到30%以上，利润也将大幅增加。

　　收入、成本及利润预测

    预测前提——公司业务所在区域经济环境发展良好顶点财经topcj.com

    南京市地处长三角经济圈的腹地，经济活跃，GDP连续15年保持两位数增长。作为区域经济中心，经济活动频繁，南京市已经成为大型企业重要的生产加工基地和商务中心。根据《南京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，“十一五”期间南京市GDP仍将按年均13%的速度持续快速增长，持续活跃的区域经济，商务客人也将快速增长，这对于商务客人比重达到96%的金陵饭店尤为重要。

　　南京作为区域中心城市，对外经济活跃，目前已有82家全球500强跨国公司落户南京，来宁外国商务客人持续增长。金陵饭店拥有南京市最大的境外客源市场，境外游客占酒店客人的45%左右，外国游客的增长为金陵饭店提供了充足的客源

    收入、成本及利润预测

    收入、成本预测及说明..我们认为金陵饭店目前的平均房价偏低，仍然具有增长空间，预计2008年金陵饭店的平均房价将上升5%左右，出租率将比2007年略有上升。

　　新金陵饭店项目前期拆迁工作仍在进行，规划修改后层高提升，建设周期可能会比预计的时间长，我们预计新金陵饭店项目要到2010年才能投入运营。同时我们预计运营第一年的运营负荷为正常年份的80%。

    贸易业务继续快速增长，我们预计未来3年平均增长率在30%左右。

　　“金陵天泉湖生态园”项目预计2009年首批产权式酒店和低密度住宅进入预售期，结算期估计需要到2010年，但是项目目前仍处在规划设计阶段，还具有诸多不确定性，我们在预测中暂不考虑此项目。

　　我们预计2008年至2011年公司实现各项收入分别为4.86亿元、5.77亿元、10.55亿元、12.62亿元，增长率分别为18.67%、18.75%、82.90%、19.63%。

    利润预测及说明摇钱术：曝光主力最新操作动向

    我们认为贸易业务属于大交易量、低毛利、低运营费用的业务，营业费用、管理费用占收入比重较低，由于贸易业务的增速快于酒店业务，营业费用、管理费用占收入的比重将逐年下降。顶 点 财 经

　  我们假定2010年新金陵饭店开业运营，公司业务结构、收入构成将发生重大变化，且当年有较大的开办费需要摊销，当年营业费用、管理，费用占收入的比重将大幅上升。

    我们预计2008年至2011年归属母公司所有者的净利润分别为8004万元、9214万元、11284万元、18799万元，净利润增长率分别为36.73%、15.11%、22.47%、66.60%，每股收益分别为0.267元、0.307元、0.376元、0.627元。顶点财经

    风险提示摇钱术：分层递进选股法

    “金陵天泉湖生态园”目前还处于规划阶段，首期项目用地还没有通过招牌挂程序，土地成本等还具有相当的不确定性。

　　“金陵天泉湖生态园”规划面积中，拥有大量原住居民需要搬迁，搬迁和安置成本还不能确定，公司面临一定的搬迁和安置风险。

    募集资金“新金陵饭店”项目，由于拆迁、变更规划等因素，至今仍未开工建设，由于工程庞大，工期存在一定的不确定性，项目存在不能如期开业运营的风险。

　　目前国内通货膨胀率较高，原材料价格上涨存在上涨压力，“新金陵饭店”项目建设成本可能超过预期。

　　公司所处酒店餐饮行业容易受到突发事件的影响：公司受国际国内旅游出行人数增减的影响很大，如果由于经济、政治、安全、气候和相关行业状况等因素改变或减弱公司行业客人的出行愿望，可能对公司的客房入住率、平均房价等经营业绩产生重大影响。

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