摘要：

　　珠海东邻香港，南与澳门陆路相接，生态环境优美，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市。港珠澳大桥将极大提升珠海在整个珠三角地区的地位，珠海成为全国唯一连接香港、澳门二地的内地城市。珠海经济发展原来受制于交通不便，随着以货运为主的广珠铁路开通、客运广珠轻轨开通、以及港珠澳大桥的建成，珠海将由珠三角的末梢一跃成为连接内地与香港、澳门的枢纽，珠海经济将面临很大的发展机遇。华发股份在珠海、中山二地拥有约400万平米土地储备，其中有相当部分通过收购其他房地产公司的形式获得，这使得公司土地成本显著低于通过一级市场购地成本。公司将最大程度的分享珠海房地产升值的收益。摇钱树下看摇钱术

    一、公司简介

    （一）、国有背景有利于公司稳健发展

    珠海华发实业股份有限公司的前身是珠海华发房地产公司。公司主要产品是中高档住宅、别墅。目前公司的市场主要在珠海与中山二个城市。

　　公司的法人控股股东是珠海经济特区华发集团公司,华发集团是珠海市人民政府国有资产监督管理委员会全资下属企业,珠海市人民政府国有资产监督管理委员会是公司的实际控制人。

　　（二）异地设立办事处，尝试走向全国

    公司自2004年上市以来,开发的楼盘有华发广场、九洲花园、华发新城、华景西苑、华发生态园等小区，累计结算面积70.4万平方米。其中华发新城结算面积64万平方米。华发新城是公司在珠海开发的第一个最具影响力的小区。

　　公司的经营战略是发挥华发品牌在珠海的优势，进一步做大做强珠海市场，通过华发新城、华发世纪城等楼盘的规划、建设，巩固公司在珠海的主导地位。另一方面，审慎开拓外地市场，实施跨地域经营，最终成为一个全国性的开发公司。

　　今年一季度，公司已在成都、重庆、南宁设立办事处，走出迈向全国性公司的第一步。

　　二、珠海是房地产业最具潜力的区域市场之一

    （一）、环境优美，适宜居住，房地产需求旺盛

    珠海东邻香港，南与澳门陆路相接，生态环境优美，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四十佳”的城市，获联合国人居中心颁发的“国际改善居住环境最佳范例奖”。其特殊的地理位置与优美的自然环境近年来吸引了大量外地人口，尤其是澳门居民来此投资居住，这构成了珠海房地产的需求支撑。

    2006年珠海制订珠海市住房建设规划时,曾对2005年珠海购房的客户身份进行过披露。从中可以看出外地与港澳购房者占了相当比例，达到54%。外地来珠海置业者已成了珠海房地产市场的主要力量。（其中，市内指有珠海市身份证的人，市外指无珠海身份证的人、港澳指持港澳身份证的人。）摇钱术：锤炼黑马品种

    我们从华发新城售楼处得知，该项目港澳购房者约能占到四成。

　　珠海本地居民购房者仅占到46%左右，珠海房地产市场有较大的发展空间。理由如下：

　　1、我们以“房价/人均可支配收入”这一指标来衡量不同地区房价的相对高低，这一指标同时也可反映当地居民对房价所感受到的价格高低以及还贷压力的大小。

    上表所示深圳房价为2008年3月份平均房价，珠海为2008年1~2月份平均房价，深圳房价从2007年到本年3月份已经过深度调整，珠海房价则保持相对坚挺。研究两者的“房价/人均可支配收入”指标，深圳高达58%，珠海则仅为39%，对于这一指标处于哪个区间比较合理，没有定论，但却可以横向比较得出以下结论：如果深圳房价经过本轮调整，已趋于合理的话，则珠海房地产更为健康；如果二地房地产市场都存在泡沫的话，则珠海房地产泡沫远小于深圳房地产市场的泡沫，相应珠海房地产价格下降的空间也小于深圳。

　　2、珠海环境优美、气候宜人，先后荣膺“国家园林城市”、“国家级生态示范区”、“国际改善居住环境最佳范例奖”，2007年又获“中国最具幸福感城市”、“中国和谐名城”称号。根据我们在调研中得到的信息，外地人来此置业，并非完全投机目的，相当一部分以自住为主。

　　（二）、港珠澳大桥开工在即，珠海面临加速发展的历史机遇

    港珠澳大桥,长度29公里，设计车速为100公里/小时。以公路桥的形式连接香港、珠海、澳门，大桥起点香港大屿山，经大澳，跨越珠江口，最后分成Y形，一端连接珠海，一端连接澳门。大桥通车后，从香港到珠海仅需20分钟车程。

　　港珠澳大桥将极大提升珠海在整个珠三角地区的地位，珠海成为全国唯一连接香港、澳门二地的内地城市。大桥建成后，珠三角西部地区的货物、人员进出入香港都将经过港珠澳大桥，这将促进珠海的物流业、服务业的发展。伴随着港珠澳大桥准备工作的进行，粤港澳合作区可能在珠海的横琴岛率先试点，将横琴岛打造成粤港澳三方资源共享、金融创新的特别合作区。珠海经济面临加速发展的机遇。

　　对珠海房价最直接的影响是由于香港、珠海二地房价差别较大，珠海现在平均房价6900元/平米，与香港同类房价相差几倍。交通的便利与二者房价差距会刺激香港人来珠海置业的热情。

    三、区域市场转好，华发股份是最大的受益者

    （一）、巨量土地储备，坐拥升值溢价

    华发股份在珠海、中山二地拥有大量的土地储备，其中有相当部分土地来自于二级市场，通过收购其他房地产公司的形式获得，这使得公司土地成本显著低于通过一级市场购地成本。华发水郡、香州三台石、中山石岐、中山三乡镇地块均通过此种方式获得。摇钱术智能财经终端

　　根据珠海市十一五住房建设规划，2008~2010年间，珠海市计划建设住房634万平方米，相应在2008、2009、2010年三年新增用地70万平方米。土地增新增面积有限。

    华发股份在珠海的市场占有率也是居于首位。华发股份作为在珠海市场的龙头企业，将是珠海市房地产市场转好的最大受益者。

　　（二）致力于中高档楼盘开发，开发能力得到市场认可

    珠海市目前商品房均价在6900左右，而华发股份开发的楼盘均价大多在10000以上，华发股份致力于中高档楼盘的开发。

　　华发股份具有中高档公寓、别墅的成功开发经验，其产品在珠海市场上有很高的知名度。广州、香港、澳门人来珠海置业，中高档楼盘是首选标的。

　　四、财务分析

    （一）偿债能力强，财务稳健

    在当前的房地产形势下，投资者最担忧的就是房地产公司偿债能力不足而导致资金链断裂，我们来分析一下华发股份的债务情况。流动比率、资产负债率通常用来衡量公司的偿债能力，但房地产公司的负债中有相当一部分来自于预收款，这一部分负债是公司预收售楼款所得，不需偿还，也不需缴纳利息，因此，在计算相关指标时予以扣除。

　　经调整的流动比率=流动资产/（流动负债-预收账款）

　　经调整的资产负债率=（负债-预收账款）/资产

    （二）与其他房地产公司财务指标的比较

    对比分析华发股份2007年财务数据，研究其盈利能力、营运能力、成长能力三项指标。可以发现，与四大地产龙头对比，华发股份销售毛利率最低，二项费用率低于金地集团、万科，而高于保利地产与招商地产。存货周转率，华发股份仅次于万科，强于其他三家，说明华发股份通过快速开发、快速销售来加快回收资金。净利润增长率华发股份2007年增长最快，由于华发新城的开发成功，华发世纪城、华发生态庄园也开始推出，销售良好，2008年公司净利润仍能保持高增长。净资产收益率，华发股份高达22%，在比较公司中最佳。

　　五、未来几年将走出珠海，规模扩张

    （一）现金充裕，调控提供扩张良机

    华发股份2007年主要是华发新城四期、华发世纪城一、二期、华发九洲、中山生态园一期实现预售，2007年预售回笼资金33亿。根据2007年年报披露，截止2007年12月31日，华发股份共有货币资金15亿，另外还有10多亿的在途款。2008年公司配股融资25亿,因此不考虑今年销售回款的情况下,2008年华发股份可使用资金为50亿。

　　2008年，全国土地拍卖市场陷入低迷，出现多宗土地流拍案例，2008年对于华发股份来说，是一个低价拿地、异地扩张的机会，公司有可能会在长沙、重庆、南宁、成都等二线城市布局，迈出走向全国性房地产公司的第一步。

　　（二）擅长打造城中城，大盘开发能力保证扩张的成功

    大盘运作水平，最能体现开发商的开发能力，因其投资额大，建筑类型多，从融资到策划到施工，任何环节出现失误，都有可能影响整个公司的盈利。华发股份自2004年上市以来，累计结算70.4万平方米，而其中64万平方米，竟来自于同一个工程，华发新城。华发新城的开发成功，让我们相信华发股份具有异地扩张的能力。

　　六、大股东拥有的土地资源存在注入预期

    绿洋山庄

    绿洋山庄建于山顶上，距海边几十米，由5栋高层组成。项目独特，属高端住宅，预计售价格25000元/平方米，现主体基本施工完毕，由华发股份托管，预计结算收入15亿左右，2009~2010年确认收入。摇钱术智能财经终端

    珠海唐家是集团在珠海的另外一块土地储备。

　　以上土地集团公司有可能会注入上市公司。

    七、盈利预测与估值

    （一）盈利假设

    1、未来三年房地产市场不发生大的波动，房地产市场健康发展。

　　2、珠海、中山房地产市场平稳发展，珠海房价年涨幅5%、中山为3%

    3、港珠澳大桥、广珠城际轻轨、广珠铁路等重大工程按计划顺利进行。

　　4、珠海所得税率2008、2009、2010年分别是18%、20%、22%。

    （二）相对法估值

    预计2008、2009、2010年三年结算面积分别是28.6、47.7、64.8万平米，净利润分别为6.93、9.81、12.27元，公司配股后股本为8.17亿，全面滩薄后每股收益分别为0.85、1.20、1.50元。当前股价对应2008年动态市盈率为14倍。

　　（三）重估净资产法估值

    基本假设1:WACC取为10%

    基本假设2:未来五年内公司现有项目可以按时开工,完全销售

    基本假设3:看好区域市场的发展潜力,未来五年内,珠海房价年涨幅5%,中山年涨幅3%。

    以重估净资产值法进行估值：

　　（1）、重估的项目每股净资产增值为7.07元

    （2）、每股净资产值为5.69元

    重估净资产每股估值为7.07+5.69=12.76元

    风险提示

    1、若港珠澳大桥、广珠轻轨等一系列重大工程不能按计划进行，对珠海经济发展前景预期降低，房价可能无法维持增长，甚至会出现下降。

　　2、随人民币升值，外贸出口减少，珠三角地区经济可能会受到一定影响，购买力降低，人们可能会推迟置业需求。

　　3、当前整个资本市场不断下跌，引发估值重心下降的系统性风险。

　　4、净资产重估值对房价涨幅反应敏感，随着房价涨幅的不同，重估值也会有所变化。本栏目文章延时1小时推出，如需查看即时文章，请购买顶点财经摇钱术智能财经终端！马上订购摇钱术

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