房地产业务在市场调整中销售良好

    公司经营的房地产项目都属于中高端项目。从目前情况来看，由于项目的稀缺性，其需求集中在少数阶层，供需的相对平衡导致高端房地产市场在此次房地产市场调整中所受影响不大。预计2008、2009两年公司参控股的房地产项目分别实现收入56亿元和66亿元，净利润分别为15.0亿元和20.9亿元。

　　旅游主业收益稳健增长顶 点 财 经

    从历年情况来看，景区业务利润贡献相当稳定。增发完成后，公司将进一步增强对核心景区资源的直接控制能力。预计2008年随着东部华侨城一期项目的成熟，景区业务权益净利润有望达到2.5亿元。摇钱树下教你摇钱术

　　酒店业务业绩逐步释放

    2005-2007年由于大部分新酒店陆续开业，导致近两年酒店整体业绩呈下滑趋势。我们预计，随着新开酒店的逐渐成熟，整个酒店业务利润将逐渐保持快速增长态势。

　　估值及评级假设发送101移动用户到1065756722775888,联通用户到106909995888免费订阅顶点短信:盘中第一时间发送机构最新研究报告重点推荐黑马

    公司今年年底完成增发，预计公司2008-2009年每股收益分别为：0.65、0.79元。按照分部门估值法，我们给予公司旅游酒店业务25-30倍的PE值，给予旅游地产业务15-20倍PE值，公司目标价格区间在10.85-14.10元。

　　长期来看，公司以旅游品牌优势为基础的“旅游+地产”模式具有突出的竞争优势。公司整体上市将大幅提升土地储备，为长期发展奠定更坚实的基础，总体而言公司是难得的长期投资品种。但短期内，由于整个地产板块估值处于低位，龙头公司平均估值水平仅为11倍，始终对华侨城估值水平有向下的引力，因此我们给予公司“长期买入、短期持有”的评级。

　　风险提示：公司估值水平受地产行业牵引向下的风险；增发时点与增发价格存在不确定性；地产业务结算的灵活性导致公司业绩释放时机存在不确定性。

    房地产业务—在市场调整中销售良好

    项目高端，市场影响较小http://www.topcj.com

    公司经营的房地产项目都属于中高端项目，特别是深圳市场，公司开发的波托菲诺项目、东部华侨城天麓项目、曦城项目、东方花园项目等产品类型为别墅、TOWNHOUSE和低密度小高层等，产品处于市场高端水平。由于项目的稀缺性以及高端性，其需求集中在少数阶层，供需的相对平衡导致高端房地产市场在此次房地产市场调整中所受影响不大。公司项目销售情况也证实了这一点：今年6月28日，东部华侨城天麓二区项目开盘，据公司介绍当天销售6成，销售额达7亿元。

    波托菲诺纯水岸4期顶点 财经

    该项目位于华侨城燕栖湖北岸新规划片区，总占地面积35,649.69平方米，总建筑面积53,900平方米，其中：小高层住宅46,597.08平方米、底层商业1,900平方米、联排住宅5,402.92平方米，共194户。

　　根据调研，5月份该项目销售约2亿元，目前已销售未结转约30多套，均价约1,500万元/套。根据深圳市国土资源和房产管理局的数据，截至08年7月7日，194套住宅中尚有87套处于待售状态，其中联排住宅1套，小高层住宅86套。该项目目前销售均价为约4.5万元/平方米。该项目今年能够结转收入。

　　纯水岸5期该项目

    位于华侨城燕栖湖南岸，24席联排低密度住宅，建筑面积约360-380平方米，总建筑面积8,850平方米，容积率仅为0.56。

　　根据调研，该项目目前已全部销售，销售金额约7亿元，销售均价7.9万元/平方米。该项目今年能够结转收入。

　　除4期、5期外，波托菲诺尚有50余万平方米的土地储备待开发。

　　东部华侨城·天麓项目摇钱术智能财经终端

    该项目依托东部华侨城的主题生态公园，共分七个区，总建筑面积约15万平方米，分布在东部华侨城不同区域。摇钱术：锤炼黑马品种

　　该项目目前正在销售三个区，分别为天麓一区、天麓二区和天麓七区，其中一区去年底推出，二区和七区今年开盘。根据调研，一区共有20套别墅，总建筑面积7,706.16平方米，目前已销售15套；二区共44套别墅，总建筑面积约16,981.77平方米，开盘当天成交26套；七区共56套别墅，总建筑面积约17,259.12平方米，已完成销售46套。根据深圳市国土资源和房产管理局网站上公司项目销售信息披露（截至08年7月8日），二区目前已签认购书的21套，待售的23套；七区已备案的29套，已签预售合同的5套，已签认购书的6套，待售的16套。该项目销售价格从51,800元/平方米-102,686元/平方米，销售均价约77,000元/平方米。该项目今年能够结转收入。

　　曦城

    该项目为子公司华侨城房地产与招商地产共同斥资50亿元打造的低密度小镇，位于深圳西部，广深高速北侧保安出口处。该项目总占地面积60万平方米，总建筑面积30万平方米。该项目计划分6期开发，已于2005年开工，预计2012年全部竣工。

　　该项目一期2006年推出，目前已售罄并完成结转，在建工程为项目二期，占地面积10万平方米，总建筑面积5万平方米，共有151套低密度住宅，其中：独栋46套、双拼8套、联排97套。今年1月推出97套联排别墅2.76万平方米，累计销售48%。该项目二期今年能够结转收入。

　　东方花园该项目是深圳市最早的低密度社区之一，位于世界之窗和民俗文化村两座大型主题公园之间，北临深南大道，南面是围海而成的内湖和即将建设的欢乐海岸旅游项目。

　　目前该项目M3+P1区已售罄，东方花园项目仅剩约2,000平方米资源。

　　蛇口四海公园顶点财经topcj.com

    该项目位于蛇口四海公园与后海大道之间。西侧与四海公园仅一步之遥，东侧距后海大道约200米，项目与后海大道之间规划建设为大型商业设施，是华侨城地产开发的一个精品小户型项目。

　　该项目占地面积8,051平方米，总建筑面积约58,557平方米，其中：

　　商业约6,050平方米，住宅约52,527平方米。总户数914户，户型为单房、一房、二房和三房，户型面积从35平方米至90平方米。

　　根据调研，该项目预计2009年尚不能进行结转收入。欢乐海岸该项目地处深圳湾填海区，滨海大道北侧，华侨城主题公园南侧，南面与规划的15公里滨海长廊和红树林保护区连接。项目由南北两大部分组成，总占地面积约为125万平方米，其中，北地块是市政府委托管理的侨城湿地，面积近69万平方米，是规划建设中的自然湿地保护区；南地块面积约为56万平方米，是城市节庆、文化艺术、旅游度假、休闲消费等富有活力的都市娱乐休闲用地，由都市文化娱乐区、滨海公共旅游区、绿色休闲度假区组成。南地块项目总建筑面积约20万平方米，由华侨城都市娱乐投资公司开发建设，总投资约20多亿元，预计用3到5年时间完成。

　　该项目预计2010年试营业。

　　北京华侨城·欢乐嘉园

    该项位于北京市东南角，总建面达到83万平方米。该项目依托1平方公里的北京欢乐谷公园、6.5万平方米维吉奥广场以及北京华侨城生活艺术馆和华侨城大剧院。

　　目前在售为项目三期的A2-4号楼，总面积25,997.9平方米，共207套，均价约14,800元/平方米；二期的A2-5、2-6、2-7号楼2007年开始销售，建筑面积分别为25,844.56平方米、25,900.34平方米和24,287.08平方米，分别为144套、138套和144套，销售均价分别为16,500元/平方米、18,000元/平方米和13,800元/平方米。

　　根据北京市房管局网站公司项目销售信息披露（截至08年7月8日），A2-5号楼销售率73.61%，A2-6号楼销售率10.87%，A2-7号楼销售率95.14%，A2-4号楼销售率55.56%。

　　按照公司计划，A2-5号楼预计2008年11月15日竣工，A2-6号楼预计2008年7月31日竣工，A2-7号楼预计2008年7月31日竣工，A2-4号楼预计2009年12月31日竣工。北京奥运会期间项目施工受到一定影响，我们判断A2-5号楼和A2-7号楼预计今年能够结转，A2-6号楼由于施工以及销售影响推迟至明年结转，A2-4号楼明年结转。

　　新浦江城

    该项目位于上海浦江镇中心城区，占地约2平方公里，目前尚有100余万平方米项目待建。顶点财经topcj.com

　　目前在售类型为别墅、商铺以及车位。别墅剩余17套，总面积5,223.27平方米，总售价合计约1.889亿元。车位已销售28套，剩余390套，均价15万元/套。商铺已销售9套，剩余55套，售价在14,360-25,000元/平方米之间。一期公寓已全部售完，二期公寓预计今年下半年推出。今年项目结转主要为在售的别墅、商铺及车位，明年二期公寓预计能够实现结转。

　　成都华侨城·纯水岸

    成都华侨城位于成都市金牛区西北部，处于成都市正在快速发展的三环路沿线带状区域，自然资源和区位优势明显，交通便利。整个项目占地3,000余亩，包括三大业务板块：高尚人文社区、都市娱乐商业和现代主题公园。

　　成都华侨城地产项目占地1,500亩，因地理位置划分为东、西两个独立区域。地产西区（成都华侨城.纯水岸）占地面积约600亩，容积率1.8，将多种建筑形态有序而活泼的融入在一个生态的大环境中，是城市中难得的低密度大型生活区；地产东区占地面积约900亩，容积率1.0，将打造为城市高端居住群落。

　　纯水岸一期占地面积约11万平方米，总建筑面积约16.2万平方米，居住户数1,199户。一期建筑类型有高层住宅和多层洋房，预计今年8月开盘，销售均价分别约为5,000元/平方米和8,000元/平方米。

　　天津华侨城·华明新家园

    该项目于2007年新获取，占地面积289,508平方米，总建筑面积不大于318,600平方米，总地价为16.099亿元，物业类型为多层、小高层和高层住宅。

　　房地产业务盈利预测预计今年公司参控股的房地产项目进入结转的有波托菲诺·纯水岸4期及5期、东部华侨城·天麓项目、曦城二期、新浦江城、北京华侨城·欢乐嘉园等项目，明年预计新增成都华侨城·纯水岸一期、新浦江城二期公寓以及波托菲诺和天麓项目的后期储备开发等。

    我们假设公司今年顺利完成增发，按照新会计准则，各房地产业务2008年财务数据均合并报表。预计2008、2009两年公司参控股的房地产项目分别实现收入56亿元和66亿元，净利润分别为15.0亿元和20.9亿元。

　　旅游主业收益稳健增长

    增发完成后，公司将进一步增强对核心景区资源的直接控制能力。www.topcj.com

　　从景区盈利情况来看，深圳欢乐谷、世界之窗、锦绣中华都是非常成熟的现金牛项目，每年旅游业务的利润贡献相当平稳。北京欢乐谷经过近两年的运作，收益也渐趋稳定。随着各个新建项目，包括东部华侨城二、三期，成都欢乐谷、上海欢乐谷的开业，公司景点门票收入有望保持持续增长趋势。预计2008年随着东部华侨城一期项目的成熟，景区业务权益净利润有望达到2.5亿元。

    酒店业务：业绩将逐步释放

    增发完成后，公司将拥有、管理4家高星级主题酒店，20家城市客栈经济型连锁酒店，资产规模达20亿元，总计客房数超过5000间，覆盖北京、广州、深圳等全国8个重点城市。

　　酒店资产的注入将进一步完善公司旅游产业链，使公司占有旅游产业各个环节的核心资源，并减少公司内部关联交易。摇钱树下教你摇钱术

　　多品牌管理显示公司志存高远。公司目前既拥有高端的白金五星级品牌华侨城大酒店（OCT Grand Hotel）、五星级品牌“华侨城”酒店（OCTHotel）、四星级品牌奥思廷酒店（O.City Hotel）、也拥有经济型精品连锁品牌城市客栈（City Inn），形成了一套完整的以“主题和创想”为核心价值的品牌架构体系。清晰的多品牌管理思路，显示出公司在酒店业务强烈的进取意图。

　　酒店业务目标：公司未来三年目标是拥有和管理6-8家高星级酒店以及40家城市客栈连锁酒店，成为中国文化主题酒店的最佳实践者。摇钱术：锤炼黑马品种

　　2005-2007年由于大部分新酒店陆续开业，如城市客栈的快速扩张，华侨城洲际大酒店（2006年12月开业）开办费用的摊销，奥斯廷酒店重新装修等，导致近两年酒店整体业绩呈下滑趋势。我们预计，随着新开酒店的逐渐成熟，整个酒店业务利润将逐渐保持快速增长态势。寻摇钱术　到顶点财经

    估值及评级

    根据前述分析，假设公司今年年底完成增发和资产收购，我们预计公司2008-2009年每股收益分别为：0.65、0.79元。按照分部门估值法，我们给予公司旅游酒店业务25-30倍的PE值，给予旅游地产业务15-20倍PE值，公司目标价格区间在10.85-14.10元。

　　长期来看，公司以旅游品牌优势为基础的“旅游+地产”模式具有突出的竞争优势。公司整体上市将大幅提升土地储备，为长期发展奠定更坚实的基础，总体而言公司是难得的长期投资品种。目前公司高于地产行业平均估值水平，也说明了市场对公司价值的认同。但短期内，由于整个地产板块估值处于低位，龙头公司平均估值水平仅为11倍，始终对华侨城估值水平有向下的引力，因此我们给予公司“长期买入、短期持有”的评级。

 

    风险提示

    估值存在下行风险摇钱树下教你摇钱术

    目前地产行业主要公司2008年PE仅为11倍，公司地产业务估值在16倍左右，公司估值水平或受地产行业估值体系拖累。

　　集团增发仍存在一定不确定性

    虽然我们认为增发方案通过基本没有问题，但在弱市的情况下，市场对待大规模募资的态度仍待观察。公司增发方案能否顺利过会，能否在2008年完成增发仍存在一定不确定性。

　　公司公告向不特定对象公开发行不超过10亿股，募集资金不超过83亿元。按照增发价格10-13元，募集83亿资金计算，需要增发股本6.38-8.3亿股，股本增厚在24.4-31.7%。不同股价增发对每股收益摊薄作用有较大差别。摇钱术：分层递进选股法

　　房地产结算时点存在较大不确定性

    由于公司以往房地产业务具体财务数据并没有明确披露，预测较为困难，且房地产业务结算的灵活性，导致公司业绩释放的时点存在较大不确定性

→查看华侨城Ａ详细信息