地理位置和股权比例：项目位于成都市金牛区三环路外沙西线两侧；资产注入完成后，公司实际持有成都华侨城股权的95.7%。

　　投资规模：预计整个项目投资规模将达到近80亿元，其中，项目总地价约18.3亿元、住宅地产约近30亿元、商业地产约近20亿元、公园及其它约10亿元。

　　项目规划与进展：拟打造一个以现代主题公园、都市娱乐商业区和高尚人文社区三大功能板块为主体的超大规模都市旅游生态综合区，预计2008年底实现地产开盘、商业开街、公园开园。其中，预计2008年8月、10月地产纯水岸项目将开盘销售、预计2008年底前成都欢乐谷公园将对外营业、预计商业公园广场将于2008年底开街。

　　项目前景：项目所处地理位置较优越、交通较便捷，所处城市和区域经济较发达、腹地市场也较为广阔，旅游项目地处休闲之都，客流量规模巨大，地产项目本身具有一定的稀缺性，其定位也较清晰合理，加上成都华侨城所获土地的成本十分低廉，我们看好该项目未来的发展前景。

　　项目盈利预测。预计2009-2010年成都欢乐谷的净利润约1800-2100万元，预计未来纯水岸项目销售情况良好，2008-2010年净利润约为1.03-2.53亿元。寻摇钱术　到顶点财经

　　微调盈利预测并维持“买入”评级。预计2008-2010年EPS分别为0.62元、0.93元、1.32元（已考虑了资产注入，并假设2008年底前完成募集资金83亿元，增发6.38亿股）。较之前的盈利预测，2008-2009年净利润我们分别下调约4.8%、4.0%。另外，房地产仍贡献80%左右的净利。目前华侨城A的股价为9.85元，对应08-09年PE分别为16倍、11倍。我们认为，相对于其合理估值，目前股价已具有极强吸引力，或者说目前股价具有较强的安全边际，估值明显低估，我们维持“买入”的投资评级。

    1.2股权结构：实际持有股权达到95.7%

    成都天府华侨城实业发展有限公司（以下简称成都华侨城）成立于2005年10月31日，注册资本40000万元，其中：华侨城房地产出资15200万元，占38%；华侨城A出资14000万元，占35%；OCT Investments Limited出资10000万元，占25%；成都锦鹏出资800万元，占2%。

　　2007年12月，成都锦鹏将持有的2%的股权转让给华侨城集团，OCT Investments Limited将持有的成都华侨城25%的股权转让给香港耀豪国际。2008年6月，华侨城集团将其所持的华侨城房地产、香港华侨城等13家公司的股权全部注入到华侨城A。

　　若此次转让顺利完成后，华侨城A将直接持有成都华侨城37%的股权，通过华侨城房地产、香港华侨城控股的华侨城（亚洲）、香港耀豪国际间接持有成都华侨城58.7%的股权，两者合计95.7%。

    1.3投资规模：预计整个项目投资规模将达到近80亿元

    我们预计，整个项目的投资规模将达到近80亿元，其中，项目总地价约18.3亿元（3000亩，已公告）、住宅地产约近30亿元、商业地产约近20亿元、公园及其它约10亿元。

　　另外，目前已经开工的项目一期投资规模约达到40亿元，主要包括整个地价约18.3亿元（3000亩）、公园一期约9亿元、住宅地产一期约5.7亿元、商业地产一期约4.7亿元、剧场等约2亿元。

　　1.4项目规划与进展：超大规模都市旅游生态综合区，预计2008年底实现“三开”（即地产开盘、商业开街、公园开园）

　　整个项目总用地面积3000亩（2平方公里），拟打造一个以现代主题公园（占地1200亩）、都市娱乐商业区（建面50万平方米）和高尚人文社区（占地1500亩）三大功能板块为主体，集旅游、娱乐、购物、休闲、度假、文化、居住等多功能于一体的超大规模都市旅游生态综合区。其中：

　　1）主题公园项目：位于沙西线的东侧，地处项目的中央，占地1200亩，项目将采取“欢乐谷”模式，内容主要包括魔幻城堡、巴蜀迷情等七大主题区，并拥有约40多项具有国际先进水平的大型游乐设备。

　　目前项目主体工程已基本结束，正处于部分零星工程完工束尾，以及大型游乐设备安装、调试阶段，预计2008年底前主题公园----成都欢乐谷一期将对外营业，公园门票将采取低门槛策略，我们估计票价约在120元/人次。

　　另外，主题公园还在项目的西北部预留了约100亩公园用地，以待将来进一步开发，即所谓的成都欢乐谷二期。目前公司对此没有具体规划，未来将视具体情况再行开发。我们认为，对于一个大型旅游项目来说，可拓展性非常重要，其可以保证项目的不断创新和拓展，并进一步增强和提升项目的吸引力和品质。如深圳欢乐谷开业以来，已经开发了三期，每次新的一期开业，游客人数都上一个档次。

　　2）住宅地产项目：位于主题公园的东西两侧，分为B、D两个地块，总占地1500亩，总建筑面积约120万平方米。项目分多期开发，估计约8-9年能够开发完毕（包括前期项目规划准备期）。

　　B地块，即地产西区、纯水岸项目，这是目前主要开发的住宅地产项目，其总建筑面积约62.5万平方米，约1199户，其建筑类型主要是多层、小高层、高层等，整个纯水岸项目预计约分3-4期，其中，纯水岸项目一期的建筑面积约16.1万平方米。预计2008年8月16日纯水岸项目一期的首批住宅----多层项目正式开盘，约340户，目前售价仍为最终确定，我们估计约为7200元/平方米，交付约在2008年底；预计2008年10月纯水岸项目一期的第二批住宅----高层项目将对外销售，约850户，我们估计售价约在5300元/平方米，交付则可能要到2009年8-9月。纯水岸二期具体的项目规划仍未最终确定，初步预计建筑面积约20-30万平方米，我们预计2009年底前后有望正式推出。

　　D地块，即地产东区，总建筑面积约57.5万平方米，容积率仅为1.0，建筑类型则主要是高层、联排别墅和独栋别墅。预计2010-2011年有望正式开盘。

    3）商业地产项目：位于三环路与沙西线交汇处三环路外侧，占地300亩，建筑面积约50万平方米，是集酒店、购物、餐饮、休闲、娱乐、文化于一体的现代大型都市商业项目，其分东西两个主要功能区，其中：

　　商业东区----华侨城公园广场，位于欢乐谷公园人流的主要入口，建筑面积约15万平方米，规划为动感时尚的休闲娱乐商业区，包括城市广场、动漫广场、欢乐广场、美食广场、峡湾广场等，规划的业态主要包括：IMAX影院、数字娱乐、娱乐风洞、国际美食、酒吧、KTV、特色零售、五星级酒店（威尼斯）、City Inn、现代艺术中心、Baby Boss儿童城等。

    预计其中的数字娱乐、国际美食、City Inn等将于2008年底开街，而五星级酒店、现代艺术中心等将于2009年陆续对外营业。

　　商业西区，位于B地块住宅前，建筑面积约35万平方米，规划为含蓄稳重大气的都市商业区，规划的业态主要包括Shopping Mail等国际前沿主题商业，估计推出时间较晚，可能要到2011年后了。

　　另外，较之前规划和我们的预测（2008年5-6月地产开盘、2008年7-8月公园开园），目前整个项目进展约延后了2-3个月左右。原因主要是受2008年5月的汶川大地震的影响，尤其是奥运会前后我国制定了更为严格的入境管制政策，导致一些游乐设备安装调试的国外专家无法顺利、方便地进入中国。

    2.项目前景分析

    项目所处地理位置较优越、交通较便捷，所处城市和区域经济较发达、腹地市场也较为广阔，旅游项目地处休闲之都，客流量规模巨大，地产项目本身具有一定的稀缺性，其定位也较清晰合理，加上成都华侨城所获土地的成本十分低廉，我们看好该项目未来的发展前景。

    2.1地理位置较优越、交通较便捷

    项目位于成都市金牛区，地处成都市正在快速发展的三环路沿线带状区域，项目距离城市中心约9公里左右，其西南面与成都国宾馆----金牛宾馆、四川师范大学电影电视学院相邻。而所横跨的府河，为成都的母亲河，据当地人介绍项目所处区域也是成都市风水最好的区域之一。另外，项目紧邻三环路，拥有十余条公交路线，规划中的成都地铁2号线、7号线在此交汇（通车预计还要等5年后）。总体上，项目所处区位优势明显，交通条件较为便捷。

　　2.2区域经济较发达，腹地市场较广阔

    项目所在的成都地区经济较发达、居民较富庶、人口规模庞大，其中，2007年成都人口规模约1258万人，人均GDP约3775美元。此外，绵阳人口规模也较大，达到约550万人；而德阳人均GDP也达到了2000美元之上，约2316美元。

    2.3旅游项目地处休闲之都，客流量规模巨大

    成都----一座来了就不想离开的城市，作为中国西南地区的政治、经济、金融、文化中心和交通、通信枢纽，自1982年成都被国务院公布为国家历史文化名城以来，其先后荣获“中国最佳旅游城市”、“中国人居环境范例奖”、“中国十大最具经济活力城市”等称号。成都拥有丰富的旅游资源，名胜古迹中外驰名，加上地理位置优越，以及宜人的气候和富饶的物产，使成都成为一个宁静、悠闲、充满情趣的旅游之地。尤其更值一提的是，成都居民历来注重生活品质、推崇休闲娱乐生活，这种爱玩、爱吃、爱凑热闹市民特性，经过历史的沉淀和磨洗，孕育了这座古城独有的闲情逸致和休闲文化，成都以其浓郁的休闲气质已闻名中国，成都也已成为中国名副其实的休闲之都。这可以从历年成都游客规模和火爆的餐饮市场足见一斑。

    以华侨城的强大的品牌优势和运作能力，结合成都地区先入为主的优势，尤其是成都华侨城正致力于将公园打造成为国内娱乐值最高的主题公园，而且主题公园的经营也改变了以往的封闭式模式，通过夜晚局部的开放和管制，将封闭的主题公园与开放的城市空间（主要与商业东区的餐饮、酒店、酒吧、文化展演、创意产业等多种文化娱乐和休闲业态）

　　进行了有机、创造性的融合，我们认为，未来成都华侨城将成为具有国际化风情的都市娱乐新地标，成为人们体验时尚、品位多元的娱乐空间重要载体，从而也必将造就华侨城在成都乃至整个西南地区游乐、休闲市场的龙头地位。

    3.项目盈利预测

    3.1旅游项目：预计2009-2010年净利润约为1800-2100万元

    根据华侨城各主题公园，尤其是北京欢乐谷开园后游客规模、人均消费等变化情况，我们预计，2008年游客接待量为10万人次（假设2008年12月成都欢乐谷正式开园），人均消费约101元（假设门票120元，取85折）；2009年将达到220万人次（尽管受天气气候等影响，北京存在近5个月的明显淡季，但北京欢乐谷2006年7月开园后半年内游客接待量达到86万人次，2007年达到202万人次，）、人均102元，预计2009年成都欢乐谷营业收入约2.24亿元。考虑到投资规模及折旧等因素，预计2009年成都欢乐谷的净利润约1800万元，2010年约2100万元。

　　另外，按照深圳欢乐谷、北京欢乐谷两个公园的年运营总成本分别为1.9亿元、2.1亿元测算（世界之窗、锦绣中华及民俗村分别为1.7亿元、9000万元），如果按有效票价102元（名义票价120元），则游客规模必须达到180-200万人次才能基本实现盈亏平衡。考虑成都及周边地区的经济、人口、游客、气候、公园竞争性等因素，我们认为，这个游客规模对于成都欢乐谷而言，应该问题不大。