受宏观调控影响，今年4月以来珠海房地产市场观望气氛较浓，1-7月，全市商品房销售面积111.99万平方米，下降30.3%；商品房销售额78.32亿元，下降9.6%。摇钱树下教你摇钱术

    珠海城市发展潜力孕育房地产增长平台。07年珠海人均GDP达到6万元，在广东省21个地级以上城市中排名第三；重大基础设施项目建设将使珠海成为珠三角西部的交通枢纽，这将缩小人们的购房心理半径；澳门经济近年来增长迅猛，为市民珠海置业提供了基础。给你摇钱树不如给你摇钱术

    2008年一季度，公司期间费用占营业收入之比13.14%，处于行业高端，其中管理费用6866万元，占营业收入之比就达到10%，原因在于公司每年年初都进行年度奖励金计提，占比在全年当呈下降趋势。发送101移动用户到1065756722775888,联通用户到106909995888免费订阅顶点短信:盘中第一时间发送机构最新研究报告重点推荐黑马

    公司净负债率处于行业低端，财务政策稳健。2008年一季度公司资产负债率76.78%，扣除39.5亿元的预收账款真实资产负债率仅为37.84%。一季度末，公司账面货币资金21亿元，短期借款与一年内到期的非流动负债之和7.4亿元，预计半年报账面货币资金将超过长短期负债之和。摇钱术智能财经终端

    充裕现金流为公司异地扩张提供了可能。公司已在四川成都及重庆市、广西南宁市设立了常驻办事处，并将逐步向其它目标市场扩张。顶点 财经

    大部分土地通过收购取得，成本较低。08上半年新增土地储备23万平米，合计拥有总建筑面积558万平米土地储备，可保证公司未来3-4年开发之所需。公司大多采取收购方式获取土地，目前约占公司土地储备总建筑面积的61%。相对于土地招拍挂公开竞投方式，一是收购成本较低，二是地价款的支付期限比较灵活。

    华发集团在珠海还有一个唐家地块，占地面积21万平米，目前尚不具备开发条件，若以后条件成熟该项目便可以注入到上市公司。顶点 财经

    风险提示：市场、产品结构过于集中所带来的风险。公司项目主要集中于珠海与中山两地，难以规避房地产市场区域性风险。主要产品为普通商品住宅，近年几乎没有开发过商业地产，一旦房地产市场上住宅产品严重过剩，对公司经营将带来重大风险。摇钱树下看摇钱术

    根据公司目前的开发计划，在不考虑集团地产资源注入上市公司的条件下，我们预计公司08-10年主营业务收入分别为36.8、60.7和94.2亿元，按照配股后的股本计算可实现每股收益0.87、1.23和1.82元。作为区域龙头企业公司在珠海市场拥有定价权，在行业调控之际更凸现其资金优势，给予公司08年14倍市盈率，目标股价12.18元，给予“增持”投资评级。

    1.受宏调影响，市场有所回落

    1.1商品房销售同比出现下滑topcj.com

    受国家宏观调控影响，今年4月以来珠海房地产市场观望气氛变浓，商品房销售同比出现下滑。2008年1-7月，全市商品房销售面积111.99万平方米，下降30.3%；商品房销售额78.32亿元，下降9.6%。但是，开发商对市场的信心依然不减。1-7月，商品房施工面积为981.54万平方米，增长40.1%，竣工面积为248.71万平方米，增长67.4%。

    不过，去年市场情况较为特殊，销售业绩大增超出了万科等住宅开发商原先的预期。2007年，股市出现大幅上涨，11月沪深300指数涨幅甚至高达180%，股指大幅走高所带来的财富效应推高了楼市。与此同时，去年房价的持续上涨也刺激了房地产市场的投机性需求。这双重因素直接作用的后果便是市场供需两旺、房价飙升。从这个角度来分析，今年房地产市场的销售状况与去年相比其可比性不强。摇钱树下教你摇钱术

    2.城市潜力孕育增长平台

    2.1中国的“宜居城市”摇钱术：曝光主力最新操作动向

    自1980年成为经济特区以来，珠海市政府采取有力措施保护城市的生态环境。一是城市布局采取富有弹性、利于生态平衡和环境保护的大分散、小集中的组团式城市结构。二是根据珠海依山傍海、自然风光旖旎的特点，市区建筑以中、低为主，适当建少量高层；任何一块建筑用地都必须保证不少于35％的面积为绿化用地；建设中注意保护山景、海景等自然景观。三是建设城市绿化系统，保护自然资源，恢复植被。事实上，经过二十多年的建设，珠海已经成为全国最适合人类居住的城市之一，这里地理位置优越、自然环境优美、空气质量常年良好。新加坡前总理李光耀、荷兰王国首相维姆.科克等国际知名人士访问珠海时，皆对珠海的城市环境建设表示赞赏。

　　2.2城市GDP继续高速增长2007年珠海市GDP 886.84亿元，比上年增长16.5%，一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为0.6%、65.4%和34.0%。人均GDP达61071元，按平均汇率折算约合7976美元，继续居广东省第3位。摇钱术：分层递进选股法

    2.3澳门居民已成珠海楼市生力军摇钱术：锤炼黑马品种

    澳门经济近年来强劲增长，2007年人均GDP超过香港，已成为亚太地区经济增长最快的区域。与澳门新盘4-5万元/平米的房价相比，珠海新盘7000元/平米左右的房屋均价具有很强的竞争力。另外，便利的通关、交通条件及良好的居住环境吸引大批澳门居民来珠海置业。近几年澳门居民已经成为珠海楼市的生力军。2006年珠海新建商品住宅中本市户籍购买者占53.23%，其余均由外来业主购买，其中大部分为澳门居民。顶点财经topcj.com

    2.4基础设施建设支撑市场长期发展摇钱术：曝光主力最新操作动向

    2008年3月，市政府提出把珠海建设成为珠江西岸的交通枢纽城市。目前在建和即将启动的基础设施建设项目共30个，总投资508亿元（不包括港珠澳大桥）。随着未来几年珠海许多大型投资项目的陆续上马，尤其是港珠澳大桥的立项、广珠轻轨与各城市之间高速公路的陆续开工，将不同程度地促进珠海房地产业的发展。港珠澳大桥一旦建成，大珠三角“经脉”将被打通，使香港发展的腹地扩大，粤西成为连接世界的纽带。广珠轻轨和连接珠海的各条高速公路也是珠海房地产高速发展的催化剂。

　　至2010年，珠海将增加40万常住人口，基础设施项目也将不断建成和完善，“9+2”泛珠三角区域经济合作启动，以及与香港、澳门合作不断深化，将为珠海带来大量的新增投资和人流、物流，这一系列因素都将推动房地产需求的增长。

    3.期间费用占比过高源于奖励金记提摇钱术：分层递进选股法

    2008年一季度，公司期间费用8941万元，占营业收入之比13.14%，处于行业高端。其中管理费用达到6866万元，占营业收入之比高达10%，原因是公司每年年初进行的奖励金计提推高了管理费用，每年一季度占比最高，此后将呈逐渐下降趋势。摇钱树下教你摇钱术

    4.资金运转顺畅

    4.1负债率处行业低位摇钱术：曝光主力最新操作动向

    2008年一季度公司资产负债率76.78%，扣除39.5亿元的预收账款真实资产负债率仅为37.84%。一季度末，公司账面货币资金是短期债务的1.6倍，即使不考虑销售回款，公司现金也足以偿还短期债务。与行业内其他公司相比，公司真实资产负债率一直较低，说明公司财务政策稳健。净负债率处于行业低端、速动比率、每股经营性净现金流则处于行业高端，公司坏款压力不大。摇钱术：分层递进选股法

    4.2持币等待扩张摇钱术：曝光主力最新操作动向

　　充裕的现金流也为公司异地扩张提供了可能性。自2007年10月份以来房地产行业发展开始回归理性，大多数房地产公司由于资金链紧张目前没有能力再购置土地储备，上半年一二线城市土地招拍挂多以低价成交，资金充裕的公司很容易低价拿地。给你摇钱树不如给你摇钱术

　　继成功开拓中山市场后，公司还拟继续外地拓展。一方面是珠海市区可供开发的土地日趋减少，另一方面公司认为部分外地市场还具备投资机会，同时公司在中山市的成功经验将有助于公司拓展外地业务。公司已在四川成都及重庆市、广西南宁市设立了常驻办事处，并将逐步向其它目标市场扩张，在从区域性公司向全国性房地产开发公司的方向上迈出了坚实的一步。

　　5.土地储备成本较低摇钱术：曝光主力最新操作动向

　　公司拿地节奏控制得比较合理。去年房地产行业拿地进入高潮，各地出现了不少“面粉贵过面包”的地王，这给拿地公司带来巨大经营上的风险。而华发股份此时并没有盲目扩张，从而避免了高成本拿地，这减轻了公司土地出让金的支付压力。给你摇钱树不如给你摇钱术

　　公司大部分土地通过收购取得，成本较低，经营风险较小。公司大多采取收购方式获取土地，目前约占公司土地储备总建筑面积的61%。相对于土地招拍挂公开竞投方式，一是收购成本较低，二是地价款的支付期限比较灵活，例如中山三个项目三年内支付款项即可。http://www.topcj.com

    2008年6月16日，公司经公开竞投击败本地的格力地产获得珠海市拍卖的一个烂尾楼——天上人间项目。项目位于珠海市迎宾北路西柠溪水库旁，占地面积21.39万平米，土地用途主要为别墅项目，容积率为1.0，公司以16.2亿元拍下该地块。项目三面环山地势十分有利，它位居城市中心却三面环山，内有湖泊。项目楼面地价7573元/平米，属于珠海市2008年的“地王”，而现在附近亨泰山庄别墅项目平均售价2万元/平米左右。初步估计，项目内部收益率高于以前项目的毛利率。项目16.2亿元的土地款目前已经完全付清。

　　公司集团在珠海还有一个唐家地块，占地面积21万平米，目前尚不具备开发条件，以后如果条件成熟不排除注入到上市公司。发送101移动用户到1065756722775888,联通用户到106909995888免费订阅顶点短信:盘中第一时间发送机构最新研究报告重点推荐黑马

　　6.业绩高增长业已锁定给你摇钱树不如给你摇钱术

    各项目预售情况良好，工程进展顺利。08上半年，华发销售业绩基本来自于项目尾盘，下半年，公司项目华发世纪城三期、华发新城五期和华发水郡等将先后预售。随着之前预售的华发世纪城一、二期、华发新城四期、华发九洲花园等项目逐渐确认为收入，这将对公司未来业绩起到支撑作用。

　　08年业绩高增长已锁定。08年一季度，公司预收楼款39.55亿元，，较2007年末33.69亿元增长17.39%。巨额的预售账款既保证了公司未来的业绩，也降低了公司经营的风险。我们预计公司08年全年结算收入为36.5亿元。本栏目文章延时1小时推出，如需查看即时文章，请购买顶点财经摇钱术智能财经终端！马上订购摇钱术

    7.风险提示顶 点 财 经

    公司项目、产品结构过于集中所带来的风险。公司项目主要集中于珠海与中山两地，难以规避房地产市场区域性风险。公司主要产品为普通商品住宅及配套设施，近年几乎没有开发过办公楼、商场及工业厂房，民用住宅是其优势产品，公司在住宅商品的开发方面有丰富的经验和较成熟的营销模式，目前所储备的土地资源也适合于住宅的开发。这种产品结构的集中充分体现了公司的经营优势，一旦房地产市场上住宅产品严重过剩，对公司经营将带来重大风险。顶点财经topcj.com

　　另外，万科、金地、招商地产、中信、中化方兴、和记黄埔、新世界、新加坡仁恒等大型房地产开发商先后进入珠海市场，同行业竞争日趋激烈，公司在资金、技术人才和市场份额上也将面临越来越大的压力。

    8.盈利预测顶 点 财 经

    根据公司目前的开发计划，在不考虑集团地产资源注入上市公司的条件下，我们预计公司08-10年主营业务收入分别为36.8、60.7和94.2亿元，按照配股后的股本计算可实现每股收益0.87、1.23和1.82元。作为区域龙头企业公司在珠海市场拥有定价权，在行业调控之际凸现其资金优势，给予公司08年14倍市盈率，目标股价12.18元，给予“增持”投资评级。www.topcj.com