公司是由福建新华都购物广场有限公司于2007年4月整体变更设立而成，发起人为新华都集团、新华都投资、陈志勇、以及周文贵等28位自然人。本次发行前公司总股本为8,008万股，本次拟发行2,680万股A股，发行后总股本10,688万股。

    目前公司共有36家门店，其中三家门店以经营百货为主，其余门店以经营大卖场、综合超市为主。门店分布的区域以闽南为重点，并向闽东、闽西及闽北辐射。公司计划募集资金在未来两年开店31家。

    福建作为我国东部沿海主要省份之一，国民经济增速一直保持高于全国的水平，为批发零售贸易业的发展奠定了良好的基础。同时，省内地区经济发展的不平衡为连锁企业带来扩张的机会，零售企业增长前景可期。

    新华都在福建省内的市场份额仅次于福建永辉集团，通过新开门店开展外延式扩张的方式扩大规模，未来三年收入增速分别为45.4%、56.4%、31.0%。预计08、09、2010年摊薄后EPS分别为0.60元、0.87元、1.29元，预测股票价值区间为18-21元。

    公司概况

    发行简介

    公司是由福建新华都购物广场有限公司于2007年4月整体变更设立而成，发起人为新华都集团、新华都投资、陈志勇、以及周文贵等28位自然人，其中新华都投资为新华都集团的控股子公司，持股比例分别为58.69%、11.73%、9.85%、19.73%。topcj.com

    本次发行前公司总股本为8,008万股，本次拟发行2,680万股A股，发行后总股本10,688万股。公司前两大控股股东新华都集团、新华都投资在发行后股权比例将被稀释为43.97%、8.79%。其中陈发树先生因直接持有新华都集团75.87%的股权，通过自然人独资公司新华都咨询持有新华都集团16.82%的股权，为本公司的实际控制人。

    公司历史沿革

    1995年，新华都在福州的繁华商业地带东街口成立了第一家百货商场。之后不久，旗下的福州华都商城、华都购物广场等相继成立。1997年6月，福建省华都百货有限公司名称变更为福建省华都集团有限公司。1998年，最终确立了新华都实业集团有限公司的名称。

　　2004年4月，新华都集团与陈志勇先生签署协议共同设立福建新华都购物广场有限公司，注册资本为1000万元，新华都集团与陈志勇分别持有95%、5%的份额。后经过一系列的增资扩股行为，截至2007年2月，公司股权结构变更为新华都集团58.69%、新华都商城（现在的新华都投资）11.73%、陈志勇9.85%、池金明等28位自然人19.73%。2007年4月经过股东大会决议，整体变更为福建新华都购物广场股份有限公司。公司每元出资对应的净资产为1.96元。

    目前，公司共有36家门店，其中三家门店以经营百货为主，其余门店以经营大卖场、综合超市为主。门店分布的区域以闽南为重点，并向闽东、闽西及闽北辐射。

　　公司在福建省零售企业中处于龙头地位。根据中国连锁经营协会的调查统计，新华都2005年位列中国连锁经营百强第69位；位列2006年中国连锁经营百强第61位；2007年位列中国连锁经营百强第53位。

    福建零售商品市场成长可期

    福建国民经济发展超越全国平均水平

    福建省是我国东部沿海主要省份之一，省内经济保持了近30年的两位数增长，从1995年以来人均GDP更是超越全国平均水平30%以上。2007年全年实现地区生产总值9160.14亿元，按可比价格计算，比上年增长15.1%，人均地区生产总值25662元，比上年增长14.3%（注：由于统计口径不同，没有将这部分数据列入我们的图表中）。

    我国经济经过十多年持续高速发展，居民收入水平持续保持快速增长，居民消费能力不断提升。福建省人均收支数量始终保持高于全国人均收支12%-20%的水平，增长速度呈现了与全国基本一致的态势。摇钱术：曝光主力最新操作动向

    内需增长作为一国经济发展最强有力的引擎，越来越被生产方式亟需转型的发展中国家所重视。我国政府明确提出将“扩大国内需求”作为促进经济增长的重要手段，推动消费升级，逐步增强消费对经济增长的拉动作用。

　　福建省的社会消费品零售总额增速一直领先于全国平均水平，1986-2006年20年间复合增长率达到17.41%，远远高于全国13.97%的增长速度。但从社会消费品零售总额占GDP比重来看，福建省距离全国平均水平尚有差距，说明存在广阔的市场发展空间。

    省内地区经济发展不平衡带来扩张机会

    从地区生产总值水平来看，各具发展特色的福州、厦门、泉州、莆田四市位居前列。而城镇居民人均可支配收入除了厦门、泉州具有明显优势外，其余设区市差距并不大，处于11000元-14000元/年之间。仅南平、宁德两市人均可支配收入及人均消费性支出略低于全国平均水平。

    福州、厦门两地拥有的限额以上零售企业个数反映出了与其经济实力相匹配的情况，尤其是厦门，885家零售企业近似于其余设区市所有零售企业个数之和（961家）。但是如果以地区GDP作为参照，泉州、莆田市2007年地区GDP分别为407.9亿元、344.7亿元，相当于厦门市1168亿元的三分之一，而零售企业个数却均远远少于295家。同样，龙岩市、三明市也存在同样的状况，零售企业区域扩张的潜力巨大。按此测算，福建省还可以设立的零售企业个数为720家。

    新华都稳扎稳

    打位居领福建省连锁经营行业前列

    新华都是福建省主要零售企业之一，门店分布的区域以闽南为重点，并向闽东、闽西及闽北辐射。在省内的竞争对手主要为沃尔玛等几家外资企业及福建永辉集团（2007年中国连锁经营100强排名第45位）。从目前的水平来看，外资企业尚不能对公司构成威胁，而福建永辉集团凭借61家门店的规模位居福建省连锁经营龙头地位，是公司未来面临的主要挑战。

　　从业态来看，永辉集团以综合超市为主，不经营百货业务，而新华都以大卖场为主并同时经营百货业务；经营模式上，永辉集团采用直营连锁与加盟店相结合的方式，而新华都全部采用直营连锁的方式，可以获得更高的利润率。此外，新华都强大的股东背景可以为公司未来发展提供更多的支持。

　　此次募资完成后新华都计划新开店面31家，加上现有的36家，合计65家门店，将可达到与永辉集团相匹敌的地位。

    良好物流配送系统提高利润率水平

    从主要的财务比率来看，公司负债水平较为合理，居于行业中等水平。近三年利息保障倍数均较高，尤其是2007年达到77.41倍的高值，偿债压力不大，且银行资信状况良好，因此，公司能够按时足额清偿贷款利息和本金。

　　然而，公司的负债构成全部为短期借款，近三年不存在用于日常经营的长期借款，主要是由于公司可用于作为长期借款抵押品的自有固定资产较少。由于资产结构这一特点，在现有基础上进一步提升债务融资尤其是长期债务融资的空间有限。随着公司经营规模的扩大，公司目前的负债结构将不利于公司的持续、稳健经营。公司将在保持公司业绩稳健增长的基础上，通过完善公司资产结构，逐步改善现有的负债结构。摇钱术智能财经终端

    公司存货周转率水平较高，2007年、2006年及2005年分别为12.21次、12.51次、12.57次，周转率平均值为12.43次，平均周转天数为29天，反映出了公司良好的物流配送能力。公司库存商品实行单品和类别相结合的品类管理办法，每件商品进入公司后，MIS系统（商品管理系统）都会详细记录其进销存的情况。根据MIS系统得出的销售排名、库存周转、毛利贡献率等分析指标，公司及时采取调整商品库存结构、陈列方式、促销手段等措施，提高公司整体营业额及毛利率。这也是公司领先于其他同类型公司主要的管理优势。

　　公司产品销售模式是直接面对终端零售客户。因此，公司大部分产品销售是以现金结算方式进行的，应收账款占资产总额的比例很小。公司应收账款周转率较高，表明公司资产周转能力较强。

　　同行业相比增长较快

    选取零售行业中同类公司武汉中百、步步高进行比较可以发现，公司主要财务指标呈现出良好的运营态势。相对较低的资产负债率减少了财务费用开支，致使公司偿债能力显著优于同业；而每年12.21次的存货周转率高出两家公司此比率近30%，显示出新华都优越的物流配送能力；盈利能力比步步高稍微逊色，但高于武汉中百，也高于行业平均水平。

　　未来三年公司主要通过增加门店数量的方式实现外延式扩张，08-09年门店数量增长率分别为36.1%、32.7%，可以预期将会有高于行业平均速度的增长。

    经营业态定位明确

    经过10年的摸索实践，公司确立了以综合超市、大卖场为主，商业百货为辅的经营模式，并及时抓住了连锁商业发展的契机，迅速扩大自己的经营规模，逐步成长为福建省零售企业第二强。

    大卖场、综合超市和百货是零售业的三个重要业态，分别具有下面的特点：

　　大卖场在经营理念、目标市场、定位策略上具有鲜明的业态特征和竞争优势，它是融合了生鲜食品超市、综合百货公司、折扣店优势而组合起来的新生体，具有营业面积大、商圈范围广、商品齐全、价格竞争力强等其他零售业态无法比拟的优势。中国的大卖场起步较晚，但发展很快，其每年30%～40%的销售额增速是其他零售业态无法相比的。

　　综合超市一般位于居民聚集区，营业面积较小，所销售商品的品种也比大卖场少，但商品的针对性较强，一般是和居民的日常生活息息相关的生鲜、食品和日用品。综合超市和大卖场相比具有营业面积和价格方面的劣势，但因其门店一般位于居民区，在购物便捷上具有优势，随着城市的扩大和城市居民的增加，交通越来越拥堵，综合超市在购物便捷上的优势得到日益的显现。

　　百货业态和大卖场、综合超市的区别较大，不构成直接的竞争。随着经济的发展和居民收入水平的提高，百货行业进入新的发展时期。近年来，百货行业销售规模和盈利规模持续增长，百货业态在各零售业态中的市场份额保持稳步提高。不过百货对地址的要求特别高，往往只有在成熟的中心商业区才能达到理想的销售预期。

    从业务构成上来看，食品类得益于食品价格的上涨，在主营业务构成中所占比重逐年提高，而百货类由于门店数量劣势占比下降。总体上各个类别的商品毛利率均有不同程度提高，此后随着公司募资项目落成、管理费用下降，会进一步改善公司的盈利能力。

    募集资金筹划发展蓝图

    完善信息系统功能

    公司计划投资2,180万元在现有信息系统的基础上，对信息系统实施进一步的升级，建立和完善企业资源计划（ERP）系统、供应链管理系统（SCM）、客户关系管理系统（CRM）及呼叫中心、决策支持系统、办公自动化系统（OA）、视频会议系统，使企业实现现代意义上的商业信息化管理，节约管理成本，最大限度地减少库存，进一步提高服务质量，增强企业竞争力。

　　向一流物流配送管理迈进

    目前公司物流配送体系只分为一级，即泉州配送中心、福州配送中心、龙岩配送中心平级，直接面向各个门店进行配送。面临的主要问题是：配送中心现代程度较低，主要依赖手工作业，配送效率不能满足公司门店持续扩张的需求，同时，由于没有立体化仓储设备，仓储作业空间的利用率不高。

    此次募资成功后，公司计划投资资5,050万元改造配送体系，通过引入“远程监控中心”统一管理三个配送中心，使各配送中心的联系更加紧密、相互分工更加明确，整体配送优势得到突显。完成仓储容量19400m3、年配送金额17.79亿元（为原来的6.31倍），配送比率将由15.67%提高到45.33%的目标。顶点财经

    继续扩大连锁经营

    公司计划投资32,357万元以租赁店面的方式，在福建省内的福州、泉州、厦门、漳州、龙岩、三明、宁德等7个城市，以及广东东部城市汕头市，发展30家连锁超市和1家百货（备注：厦门农改超项目包含9家门店，因每个门店的面积较小，而且门店形态和规模都比较接近，在本文中将其视为1家门店），新增租赁面积22.43万平方米，项目完成后预计新增营业收入21亿元（含税）。

    盈利预测

    结合公司以往经营经验，一般新开门店的培育期为6个月，但不同地区由于收入水平不同、门店规模不同、竞争程度不同等原因会导致培育时间有所差别。2007年新开门店15家，2008年计划新开13家，2009年计划新开16家，综合考虑，2008年可新增盈利门店16家，共计45家门店盈利，占门店总数的91.8%；2009年可新增盈利门店12家，盈利总数达到57家；而到2011年募资计划新开的的31家门店可以全面实现盈利。

    参考公司相近面积门店收入及增长情况，以及上述未来四年新开门店盈利情况，我们对公司的收入水平做出如下测算：2008、2009、2010年营业收入分别为23.88亿元、37.36亿元、48.94亿元，年复合增长率为43.89%。

    目前A股超市类上市公司平均市盈率为26倍左右，考虑到公司未来的成长性，我们认为给予30-35倍是较为合理的水平。根据测算，新华都2008年每股收益可以达到0.60元，故股票价值18元—21元。摇钱术：锤炼黑马品种

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