近期我们参加对珠海华发股份进行的联合调研，参观了公司红门楼水库以及华发山庄的两块土地储备，以及公司正在销售以及拟年底销售的华发新城，华发世纪城和水郡项目，并且与上市公司董秘交流了公司经营情况。寻摇钱术　到顶点财经

    点评：顶 点 财 经

　　一、各项目预售情况良好，未来两年业绩基本锁定给你摇钱树不如给你摇钱术

　　公司中报结算主要是华发新城3期、4期和华发九州3期等，受益于07年房价大幅上涨，毛利率提高了10百分点至43.7%，公司08年业绩高增长已基本锁定。公司08年上半年主推楼盘是华发世纪城2期，现已基本上全部售罄，只剩下少量尾盘，公司现在正在销售的项目主要是华发新城5期，目前销售状况良好，10月1号开盘推出500多套就已卖300来套，在目前清淡的市场表现十分亮眼。华发新城5期继续延续之前的高端路线，市场定位较高，据公司统计，有近1/3的客户均为澳门人。今年年底华发世纪城3期和华发水郡也都将开盘预售，预计这三个项目在年内开盘面积将在20万平米以上，这将给09年的业绩带来进一步的保障。

　　二、公司项目储备充足，成本较低摇钱术：分层递进选股法

　　去年开发商出现一个拿地小高潮，出现过不少“面粉贵过面包的地王”，今年土地市场低迷给这些公司带来了较大风险。但是公司在拿地的节奏上一直控制比较合理，大多数地块都是通过收购取得，成本较低。这次调研，我们主要参观了公司今年收购的两块土地。摇钱术：锤炼黑马品种

　　其一是公司通过竞拍拍得的珠海市迎宾北路的一块占地面积21万平米的的烂尾楼项目，该项目位于城市中心，却三面环山，内有湖泊，楼面地价7500元/平米，根据周边别墅的定价情况来看，至少要售到2万元/平米以上，该地段主要准备用来建造别墅和小高层，项目的毛利率依然客观。

　　此外公司在新乡洲红门楼水库也收购了一块土地，建筑面积大概40万平米左右，楼面地价大概1800-2000左右，拟以普通住宅为主，周边也有山有水，离未来的新市政府步行只要5分钟，而且附近还有珠海一中这样的重点中学。摇钱术：分层递进选股法

　　目前公司在珠海和中山已经拥有建筑面积近600万平米的土地储备，其中69%是在珠海。公司的土地储备充足，规模足够应付未来3-5年发展。

　　三、公司现金流充沛，为异地扩张提供了更多的主动性寻摇钱术　到顶点财经

　　公司现金流比较充沛，截至三季度，公司现金流大概还有20多亿，公司中报资产负债率61.4%，扣除预售账款后，公司的有效负债率大概只有40%左右，公司每股经营性现金流0.77元，这在地产公司中实属可贵。而且四季度推新盘后有望回笼更多现金。公司充裕的资金面一方面使得财务成本很低，另一方面能使公司在弱市抓住逢低吸纳优质土地机会，为公司的异地扩张提供了更大的可能性。顶点财经topcj.com

　　因为其它开发商的进驻，珠海市场竞争日益激烈，可供开发的土地逐渐减少，而且政府对珠海的人口也实行控制，这在一定程度上迫使公司有“走出去”的需要，公司目前也切实开始尝试对外拓展，公司在中山的华发生态园项目进展良好，今年8月，公司还收购了包头市名流置业85%的股权，项目公司分别拥有净用地为16.8万平米的土地使用权和占地面积为4652.9平米的土地使用权及总建筑面积为1.45万平米的地上建筑物。公司在中山市的成功经验将有助于公司拓展外地业务，而且公司现已在四川成都及重庆市、广西南宁市设立了常驻办事处，为公司从区域性向全国性扩张打下了基础。

　　四、公司项目、产品结构过于单一，风险较为集中顶 点 财 经

　　公司项目主要集中于珠海与中山两地，难以规避房地产市场区域性风险。公司主要产品为商品住宅，公司在商品住宅的开发和营销上优势明显，但是也使得风险较为集中，随着万科，金地等其它大型开发商先后入驻珠海市场，公司面临的竞争将越来越激烈。

　　五、澳门居民成为珠海房市的主力军之一摇钱术：曝光主力最新操作动向

　　澳门经济近两年来强劲增长，2006年人均GDP已经超过香港，澳门在不到24平方公里的土地上，有接近50万人口，人口密度世界前茅，与澳门新盘4-5万元/平米的房价相比，珠海新盘7000-8000元/平米左右的均价具有很强的竞争力。另外，便利的通关、交通条件及良好的居住环境吸引大批澳门居民来珠海置业。据统计，珠海新建商品住宅中本市户籍购买者仅占52%，其余均由外来业主购买，其中大部分为澳门居民。公司在珠海市场占据10%的市场份额，而且产品定位较为高端，地理位置优越，具有一定的稀缺性，是澳门经济发展最直接的受益者之一。这次调研公司也承认华发新城有近1/3的新客户来自澳门。

　　六、盈利预测：维持“谨慎推荐”评级摇钱术智能财经终端

　　公司较高的预收账款保证了公司未来两年的业绩，市场的调整对公司影响相对有限，预计公司2008-2009年EPS分别为0.92元、1.31元，对应的市盈率为11.04倍和7.76倍，估值水平相对合理，维持公司“谨慎推荐”评级。顶 点 财 经