事件：研究员参加招商地产深圳海月五期销售体验活动暨公司销售情况报告会。http://www.topcj.com

　　研究员参加招商地产深圳海月五期销售体验活动和公司销售情况报告会，与公司财务总监，营销总监，公司营销副总经理及一线销售人员交流。

　　我们的观点：顶点财经topcj.com

　　海月五期的销售状况比较理想，实现235套左右的销售，销售进度超过50％，体现了招商地产在深圳蛇口地区较强的营销能力和影响力，我们预计该项目今年基本可以销售掉75％，明年售罄。根据我们对该项目的测算，销售净利率将达到17％左右，但是今年预计不能结转收入，将会在明年为公司贡献业绩。

　　公司今年能结算的重点项目兰溪谷2期目前销售仍然比较停滞，目前已认购180套左右，签约130多套，销售进度只有32％，实现销售额14.48亿元。公司会采取各种措施来开展营销活动，加快兰溪谷二期的销售，但是并不是采取单纯降价的方式。我们预计该项目今年结算大致为2万平米，由于成本上升，毛利率将可能下滑，大致只有50％左右。

　　公司目前增发不超过4.5亿股，融资额不超过85亿元的再融资方案已经拿到证监会核准批文，预计在09年1月底之前实施。一旦增发完成，将大大改善公司的财务状况，增加公司的持续发展能力。公司目前的资金状况良好，即使不考虑增发，公司现金流也很好，完全可以保证公司的经营活动，增发成功的话，将使得公司未来的发展处于有利的位置。大股东会参与增发，认购其中的部分股份，基本不摊薄目前的持股比例。本栏目文章延时1小时推出，如需查看即时文章，请购买顶点财经摇钱术智能财经终端！马上订购摇钱术

　　下半年公司将有位于深圳，广州，佛山，珠海，上海，南京，苏州，天津和重庆的10多个项目先后开盘，公司已经对各个项目做过详细的研究，由于这些项目具有较强的成本优势，且地理位置优越，或属于资源稀缺项目，而且大部分项目还是首次开盘，前期客户积累较好，定价空间灵活，我们预计下半年公司的房地产销售收入将有较快增长。

　　我们预计公司08年EPS约为1.18元，09年约为1.89元。考虑公司今年完成增发4.5亿股，预计公司08年全面摊薄每股收益约为0.87元，09年全面摊薄每股收益约为1.4元。目前公司股价13.48元，考虑增发，08年动态市盈率为14.3倍，09年动态市盈率仅9.6倍，公司的每股净资产为6.35元，目前PB为2.14倍，考虑公司今年的净利润，动态PB不足2倍，考虑公司大量的投资性物业以成本计入净资产，目前投资性物业实际价值增值巨大。我们维持对招商地产“买入”的投资评级。

    一．海月五期8月31日正式开盘，认购率已超50％。http://www.topcj.com

　　招商地产营销总监王钻先生和一线销售人员给我们介绍了海月五期的情况和销售状况。海月五期位于深圳蛇口海月路工业七路交界处，可售建筑面积7.6万平方米，合计共有住宅646套（65599.86平方米）、商业102套（6460.21平方米），容积率2.45，以153～243平方米的四房为主，还有少量89平方米的独立小三房，为海月社区的收官之作。此次发售共有457套，户型有153～243平方米的四房及少量89平方米的独立小三房。价格为1.5～2.2万元/平方米，楼盘整体均价1.8万/平米。开盘至9月3日，成交超过50%，成交户型中，大户型和双拼户型大致各占一半，还有一部分小户型没有参加本次开盘。该项目交楼时间在明年10月左右。顶点财经topcj.com

　　在弱市中，海月五期取得如此不俗的销售业绩，公司总结海月五期的客户特点，主要是客户认同该楼盘的成熟性，主要表现在：第一是成熟的交通体系，多条公交线路可以方便到达深圳各区，至未来地铁工业八路站步行仅5分钟路程；第二是周边成熟的教育设施配套；第三是成熟的生活条件，和生活环境，未来周边不再有楼盘施工；第四是成熟的生活模式，海月社区经过10年开发，其社区的生活方式已经获得前期业主的高度认同。摇钱树下看摇钱术

　　二．公司上半年整体经营回顾与展望摇钱树下教你摇钱术

　　1．公司对宏观经济和宏观调控的判断

　　公司认为，2008年上半年宏观经济形势呈现出以下特征：CPI增幅环比回落，但通胀压力依然存在；经济增长开始放缓，国内外经济形势日益复杂；固定资产投资实际增速回落，但房地产开发投资增速较快。为防止经济由偏快转为过热，2008年上半年国家继续实施从紧的调控政策，调控的着力点更多体现在对政策的落实和执行上。下半年，国家将“保持经济在较长时间内平稳较快发展”和防止通胀作为宏观调控首要任务。预计宏观经济从紧的基调不会发生改变。国家对信贷可能微调，但是惠及的也主要是中小企业和出口企业，对地产行业的资金紧缩仍将持续。公司对宏观调控的判断是：继续执行从紧的货币及信贷政策；土地政策更侧重于对开发时限的约束；加大保障性住房建设落实力度；不断强化税收政策及环保等其他政策。

　　2．公司对市场变化及影响的判断www.topcj.com

　　公司注意到目前房地产市场的变化，包括：房地产市场价跌量缩；建安材料价格、劳动力成本和利息支出的增加推动房地产开发成本大幅上升；税务负担加重，从去年起全国进行土地使用费改税，各地相应提高了缴纳计税标准，对于土地增值税，各地税务部门虽未强制征收，但政府已指示税局作好随时交纳的准备，深圳市从08年7月1日起调高全市土地增值税预征率。www.topcj.com

　　公司积极采取多项措施来应对市场的变化，包括：www.topcj.com

　　1）加大营销力度，努力实现“销售年”的销售目标

　　上半年，公司在北京、上海、南京和天津陆续推出新盘，取得了较为理想的销售业绩；下半年还有10多个新售项目面市，公司将凭借项目的资源和成本优势，配合合理的定价及销售策略，确保销售目标达到预期。

　　2）广开融资渠道、保障资金需求摇钱树下看摇钱术

    股权融资于7月31日取得正式发行批文，公司将择机发行；继续加强金融新产品的研究，年初取得信托贷款6.5亿元，近期将再增加3.5亿元；上半年净增贷款25亿元，每月存量资金基本保持30亿元；上半年资金综合成本6.07%，低于市场基准利率。摇钱树下看摇钱术

　　3）“瘦身”活动降低成本摇钱树下教你摇钱术

　　面对成本不断上升的趋势，对房地产项目开展全过程的“成本瘦身”。加强设计优化、推进集团采购、压缩行政经费。

　　4）加强战略管理和研究工作顶点财经

　　对公司战略、租赁物业效益、土地储备战略、产品客户与竞争力、商业模式、财务模型和行业趋势与行业竞争等课题进行深入研究。

　　3．上半年公司经营回顾摇钱术智能财经终端

　　上半年公司各项业务经营顺利，主要业务指标达到公司上半半年计划；

　　上半年累计认购销售面积13.59万平米、签约面积为11.5万平米；摇钱术：曝光主力最新操作动向

　　受项目结转条件（竣工入伙）限制，签约面积中有6万平米左右需要到年底竣工结转；摇钱术：曝光主力最新操作动向

　　上半年售电量与售水量同比略有下降是受蛇口工业区产业结构调整（企业外迁）及季节影响导致。

    5．公司对项目所在地区市场情况的分析

    公司认为，各项目面临的市场不尽相同，存在地区差异、片区竞争差异和产品类型差异；各项目产品基本面好，产品类型丰富，销售具有竞争优势；各项目所在片区的价格水平，支撑各在售项目具较强盈利能力和价格调整空间；18个进入市场的项目均衡地分布于3+X，具有较强的抗风险能力。摇钱术智能财经终端