事件：

　　杭州滨江房产集团股份有限公司第一届董事会第二十九次会议，审议并通过了《关于发行公司债券的议案》。公司拟发行本金总额不超过10亿元人民币的公司债券。

    投资要点：

    公司拟在中国境内发行本金总额不超过10亿元人民币的公司债券。本次公司债券的期限为3-10年，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。本次公司债券发行可向公司原有股东配售，具体配售安排（包括是否配售、配售比例等）提请股东大会授权董事会根据市场情况以及发行具体事宜确定。

　　公司08年中报资产负债率为76.11，略微高于行业品均水平。这主要是由于公司负债中的预售款比例较高，如果扣除负债中预收款。公司资产负债率为46.54。在已发行公司债的地产企业中处于比较合理的水平。

    公司目前利息保障系数为35.04，在已发债地产企业和行业中处于非常高的水平。此外，每股预收账款和每股货币现金为1.44和3.68元/股，处于行业比较优秀的地位。

    公司08、09年业绩基本已经完全锁定，目前累计权益土地面积达到265.02万平方米，累计土地成本仅3810元/平米。土地的稀缺性和低成本性，决定了公司未来业绩的高成长性。

　　按照公司10月16日收盘价5.34元计算，08、09年市盈率在10.26和7.74倍。目前计算公司新获得土地之后的最新RNAV价格在9.88元左右。按照12倍市盈率计算，公司合理价格在6.24元左右。给于公司“谨慎推荐”评级。

    一、公司拟发行10亿元公司债

    杭州滨江房产集团股份有限公司第一届董事会第二十九次会议，审议并通过了《关于发行公司债券的议案》。公司拟在中国境内发行本金总额不超过10亿元人民币的公司债券。本次公司债券的期限为3-10年，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。本次发行的公司债券的具体期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会根据相关规定及市场情况确。

　　此外，本次公司债券发行可向公司原有股东配售，具体配售安排（包括是否配售、配售比例等）提请股东大会授权董事会根据市场情况以及发行具体事宜确定。

　　在募集资金用途方面，公司拟安排债券募集资金中的2亿元偿还借款，优化公司债务结构，其余募集资金用于补充公司营运资金。

    三、逆周期低价拿地，公司优势继续保持

    公司一贯推行逆周期低价拿地，这使得公司土地不论在地理位置、还是土地价格方面都具备相当优势。

　　前期公司又竞得了杭政储出[2008]20号（重机厂（一期）A地块）和杭政储出[2008]21号（重机厂(一期)C、E地块）宗地使用权，房开公司竞得了杭政储出[2008]22号（重机厂（一期）B地块）宗地使用权。

　　三块土地累计权益土地面积189,655平方米，权益建筑面积498,770.5平方米，平均楼板价格在5000元／平米左右。

    三、杭州地产政策开始救市

    10月14日，杭州市政府正式颁布《市政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，其中进一步调整购房入户政策、放宽住房公积金贷款政策、同时实行购买商品房契税、印花税补贴；更重要的是明确界定购买第二套住房的对象。对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。

　　要求实施“居者有其屋”工程领导小组应不定期召集成员单位及相关部门分析当前房地产形势，及时准确地发布房地产市场动态信息，以维护房地产市场稳定。

　　杭州市政府的相关政策，对于促进杭州本地房地产市场的未来发展具有重大意义。尤其在目前市场低迷的阶段，对于维持市场稳定有很好的示范左右。作为大部分土地储备均在杭州地区的滨江集团而言，这无疑是一大帮助。

　　四、投资建议

    扩充股本后预计08、09年每股收益在0.52元、0.69。按照公司10月16日收盘价6.23元计算，08、09年市盈率在11.98和9.03倍。目前计算公司新获得土地之后的最新RNAV价格在9.88元左右。按照12倍市盈率计算，公司合理价格在6.24元左右。给于公司“谨慎推荐”评级。

　　五、相关研究成果

    1.滨江房产IPO报告:

    合理价格区间25.87-29.04元

    2008年5月9号

    2.滨江集团（002244）半年报点评：业绩增长符合预期

    2008年7月24号

    3.滨江集团（002244）事件点评：董事会通过收购东方海岸（淳安）房地产开发有限公司股权并进行增资的议案

    2008年8月5号

    4.滨江集团事件点评：关于签订《土地出让合同》补充协议的公告

    2008年8月18号

    5.滨江集团调研简报：“高成长＋稳定业绩”的杭州地产新贵

    2008年8月20号

    6.滨江集团（002244）跟踪报告：逆周期杭州低价拿地2008年9月17号