业绩平稳增长，毛利率创新高

    2007年，公司实现营业收入17.3亿元，比上年增长了8.4%；实现归属于母公司的净利润为7.5亿，比上年增长了35.6%；2007年基本每股收益比去年增长了32%，达到0.66元，略低于预期。公司的销售毛利率达到56.2%，比上年提高15.6个百分点，创历史新高。www.topcj.com

　　关注焦点：华侨城集团整体上市

    大股东华侨城集团公司整体上市的相关工作已经全面展开，预计到今年年底前才能真正实现主营业务的整体上市。集团优质资产的注入不仅使得公司的业务规模和利润水平得到大幅增长，更使得公司“旅游+房地产”的独特经营模式得到进一步强化、公司的核心竞争力和整体实力得到进一步提升。顶点财经topcj.com

　　盈利预测与投资建议

    预计公司2008年-2010年的每股收益将分别达到0.94元、1.03元、1.35元。在不考虑集团公司整体上市的影响下，公司2008年的目标价为34.56元，考虑到占公司利润最大头的房地产开发业务所面临的政策风险，我们给予“持有”评级。

　　风险提示

    公司面临的风险主要来自房地产政策特别是土地增值税政策风险。

　　另外，主题公园欢乐谷面临异地复制的风险。

    2007年经营情况回顾

    业绩平稳增长，净利润比上年增长了35.6%，毛利率创新高2007年，公司实现营业收入17.3亿元，比上年增长了8.37%；实现营业利润8.5亿元，比上年增长了15.67%；实现归属于母公司的净利润为7.5亿，比上年增长了35.6%；2007年基本每股收益比去年增长了32%，达到0.66元，略低于预期，主要原因是房地产的结算收入低于预期。与此同时，公司的销售毛利率达到56.2%，比上年提高15.6个百分点，创历史新高，主要原因是东部华侨城的别墅销售提升了毛利率。

　　旅游业务稳定增长

    2007年，公司旅游业务保持稳定增长势头。公司控股或参股旅游企业全年接待游客超过1250万人次，同比增长超过29%。其中，深圳华侨城旅游度假区在港澳、珠三角地区旅游行业竞争日趋激烈的情况下，全年共接待游客738万人次，并迎来第1亿名游客。深圳欢乐谷游客人数超过320万，销售收入、利润均创历史新高。北京欢乐谷全年接待游客超过200万，东部华侨城7月成功对外试营业，当年接待游客超过80万人次。给你摇钱树不如给你摇钱术

    房地产业务依旧是公司主要利润来源

    公司的房地产业务收入依旧是公司的主要利润来源，占公司税前利润的比重始终在70%以上，2007年房地产业务收入占比为89%。其中，东部华侨城别墅（包括北京华侨城一期尾盘）贡献收入6个亿，其毛利率达到70.4%，这也是公司毛利率创历史新高的决定因素。另外，华侨城房地产公司贡献投资收益3.3亿元，波托菲诺合作项目贡献投资收益2.5亿元。随着大股东房地产业务的注入，公司的房地产业务在公司收入的比重将会继续保持高位。

    公司增长前景分析

    旅游业进入高速增长通道

    根据国家旅游局局长邵琪伟的预计，2007年全国旅游总收入达到1万亿元，比2006年增长10%。其中，国内旅游达15亿人次，增长8%；国内旅游收入达6820亿元，增长10%。在我国GDP平稳增长的背景下，随着人均收入水平的提高，旅游消费结构升级和消费意识的转变，闲暇时间的增多，以及政府政策的倾斜，基础配套设施的不断改善等，我国旅游业将步入高速增长通道。我们预计2008年全国旅游总收入将超过12000亿元，达到一个阶段性高点，增速有望超过20%。摇钱术：分层递进选股法

　　深圳华侨城旅游度假区经过近十年的发展已经趋于成熟，在社会上树立了相当高的知名度，2007年旅游度假区入选全国首批5A景区。在行业环境良好的背景下，这些原有景区将保持平稳增长态势。公司的“欢乐谷”连锁品牌建设成绩明显，北京欢乐谷已成功运营一年多时间，成都欢乐谷和上海欢乐谷将分别于2008年底和2009年底建成开放，加上深圳欢乐谷遥相呼应，欢乐谷将领军中国主题乐园，成为名副其实的中国主题乐园第一品牌。另外，去年7月投入运营的东部华侨城也将迎来快速增长。未来几年，公司的旅游业务将进入高速增长通道。

　　房地产业进入短暂调整期

    根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2008年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月高0.1个百分点。但是深圳、广州等一些前期涨幅过高的城市已经数月环比小幅下降，与此同时，各一线城市的住宅成交量不断下滑，房地产市场的观望情绪空前高涨。众所周知，在前几年房价上涨的同时，是接连出台的一系列楼市调控组合拳：从土地增值税开征，到限制外商投资房地产的"限外令"，再到旨在解决低收入家庭住房困难的"24号文"出台，以及后续的落实"24号文"的具体细化政策，针对房地产市场的调控一波接一波，政策的累积效应也开始显现。房地产业进入一个短暂调整期。给你摇钱树不如给你摇钱术

　　经过多年的实践与发展，公司逐步确定了以“旅游+地产”为核心的发展战略，成功实现了“主题公园+高尚社区”这一模式的开发建设与复制。该模式的主要特点通过成片土地开发获取大量廉价的土地，通过主题公园的成功经营使得地段价值得到极大的提升，而后开发高档住宅高价出售。该模式对房地产业务的概括就是“低成本、高房价”。这种低成本优势有助于公司顺利度过房地产行业的短暂调整期。

　　关注焦点：华侨城集团整体上市

    2007年11月，公司发布公告声明：华侨城集团公司拟向公司转让其持有的深圳华侨城房地产有限公司、深圳华侨城酒店集团有限公司和香港华侨城有限公司等相关公司的全部股权，实现华侨城集团公司主营业务整体上市。而且，华侨城集团公司已与国务院国有资产监督管理委员会就通过公司推进主营业务整合上市工作的有关问题积极进行沟通，并已获得原则同意。

    注入资产简介：

　　1、华侨城房地产公司

    深圳华侨城房地产有限公司是国家一级房地产综合开发企业，成立于1986年9月，直属华侨城集团，是华侨城集团第一主业和国务院国资委大力扶持发展的全国五大房地产企业之一。截止2007年底，该公司总资产为1,267,712万元，全年实现主营业务收入366,775万元，实现主营业务利润135,463万元，实现净利润81,890万元。

　　2、深圳华侨城酒店集团有限公司

    深圳华侨城酒店集团有限公司拥有四家高星级酒店，分别是华侨城洲际大酒店（白金五星级）、华侨城威尼斯皇冠假日酒店（五星级）、深圳茵特拉根华侨城酒店（五星级）和华侨城海景奥斯廷酒店（四星级）。其中，洲际大酒店和威尼斯皇冠假日酒店的管理方是著名的洲际酒店集团。www.topcj.com

　　另外，华侨城酒店集团还拥有经济型连锁精品酒店品牌“城市客栈”，目前，该连锁酒店已进入深圳、北京、广州等七个城市，共有18家分店。

　　3、香港华侨城有限公司

    香港华侨城有限公司是华侨城集团在香港设立的全资子公司，于1997年10月经国家原对外贸易经济合作部批准设立。公司以投资管理为主营业务，涉及纸制品印刷、包装以及进出口、金融等领域，是一家集投资控股和实业经营的综合性公司。该公司旗下有一家香港上市公司华侨城（亚洲）控股有限公司（3366.HK），华侨城亚洲2007年中报显示，其总资产为6.8亿港币，当期实现销售收入3.8亿港币，股东应占盈利为0.27亿港币。

    上述优质资产的注入不仅使得公司的业务规模和利润水平得到大幅的增长，更使得公司“旅游+房地产”的独特经营模式得到进一步强化，有利于提升公司的核心竞争力和整体实力。目前，华侨城集团公司与公司正在积极研究本次主营业务整合上市的具体操作方案，开展有关审计评估工作。由于注入资产规模庞大，预计到今年年底前才能真正实现主营业务的整体上市。

　　盈利预测与投资建议

    未来三年公司旅游业务收入将保持快速增长，预计2008-2010年公司的旅游业务收入分别为9.0亿元、12. 8亿元，17.3亿元，增长率分别为11.3%、42.9%、35.0%。具体的收入预测见附表1。

　　公司的房地产开发业务收入在2008年将保持高速增长，预计2008年的房地产收入将达到28.2亿元，增幅达366%，2009年和2010年将保持小幅增长，收入分别达到31.3亿元和33亿元。具体收入预测见附表2。

　　预计2008年到2010年，公司的营业总收入将分别达到38.4亿元、45.4亿元、51.7亿元；属于全体股东的净利润分别为12.3亿元、13.5亿元和17.7亿元，基本每股收益将分别达到0.935元、1.026元、1.350元。

　　由于公司是旅游和地产双主业经营，我们采用不同的市盈率分别进行估值。对于旅游业务，考虑到旅游行业及公司旅游业务的高成长性，我们给予其45倍的动态市盈率；对于房地产业务，考虑到公司成片开发的低成本优势，我们给予其35倍的动态市盈率。在上述假设下，2008年公司的目标价格为34.56元。需要说明的是，此目标价格并未考虑公司大股东整体上市所带来的影响。考虑到占公司利润最大头的房地产开发业务所面临的政策风险，我们给予“持有”评级。