中报业绩大幅预增，明显超预期。尽管我们已预期到华侨城A的2008年中报业绩有望大幅增长，但此次公告称：预计公司净利润比2007年同期增长约200-250%。这明显超出我们的预期，或许也明显超出市场的预期。摇钱树下教你摇钱术

　　中报业绩大幅增长主要是由于东部华侨城天麓房地产项目、波托菲诺房地产项目销售情况良好。1）东部华侨城天麓房地产项目已全面进入经营期，而且上半年销售情况十分良好，业绩比去年同期大幅增长。其中，2008年12月8日已推出天麓一区20套山海大宅，目前整体销售情况良好，共销售了16套，销售率达80%，平均售价约13.1万元/平方米。2008年5月28日推出了天麓七区，目前已售38套，销售率达68%，平均售价约7.2万元/平方米。2）合作开发项目----波托菲诺项目上半年销售情况良好，业绩比去年同期大幅增长。

　　其中，2007年5月推出了波托菲诺纯水岸四期，目前销售情况尚可，共销售了107套，销售率55%，平均售价约5.7万元/平方米。2008年5月28日推出了纯水岸联排项目，即波托菲诺纯水岸五期，在未公开发售的情况下，甫一推出，全部被预订，目前已售罄，平均售价约8.5万元。摇钱术：锤炼黑马品种

　　总体上目前华侨城A的各个房地产项目销售情况尚可，或没有先前市场预期那么悲观，目前高端住宅市场需求依然相当强劲，总体上我们仍较为看好华侨城房地产项目。

　　维持盈利预测和“买入”评级。我们预计2008-2009年EPS分别为0.64/0.96元，其中房地产仍贡献80%左右的净利。目前华侨城A的股价为9.4元，剔除旅游业的合理估值约5.1元，约剩4.3元，这即是目前市场对华侨城房地产业务的估值水平。而整体上市后，华侨城所拥有的房地产项目权益储备累计至少在538.2万平方米以上，其中，住宅项目权益储备累计则达到414.4万平方米。我们认为，目前估值明显低估，我们维持“买入”的投资评级。

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　　7月18日华侨城A发布业绩预告公告：经初步测算，2008年中报业绩同比大幅上升，预计净利润比2007年同期增幅在200-250%之间。

　　评论：

　　1、中报业绩大幅预增，明显超预期。尽管根据前期我们专门针对华侨城A的各个房地产项目销售进行的调研结果，我们已预期到华侨城A的2008年中报业绩有望大幅增长（我们保守预计约同比增长50%左右，乐观估计100%左右），但此次公告称：预计公司净利润比2007年同期增长约200-250%。这明显超出我们的预期，或许也明显超出市场的预期。

　　2、中报业绩大幅增长主要是由于东部华侨城天麓房地产项目、波托菲诺房地产项目销售情况良好。topcj.com

　　1）东部华侨城天麓房地产项目已全面进入经营期，而且上半年销售情况十分良好，业绩比去年同期大幅增长。其中，2008年12月8日已推出天麓一区20套山海大宅，占地8.3万平方米，建筑面积8270平方米。其中，售价最低的一套约为2900万元，最高的一套则达到9300万元。调研得知，目前整体销售情况良好，共销售了16套，销售率达80%，平均售价约13.1万元/平方米。2008年5月28日推出了天麓七区，占地14.0万平方米，建筑面积17600平方米，共44栋，56套，主要包括面积249-1138平方米的独栋别墅和面积161平米双拼别墅，售价最低的一套约790万元，最高一套达到7500万元。目前已售38套，销售率达68%，平均售价约7.2万元/平方米。

　　2）合作开发项目----波托菲诺项目上半年销售情况良好，业绩比去年同期大幅增长。顶点财经

　　其中，2007年5月推出了波托菲诺纯水岸四期，项目总占地面积约3.6万平方米，总建筑面积约5.38万平方米，总户数194户（联排14户，360-380平方米；小高层180户，220-360平方米）。调研得知，目前销售情况尚可，共销售了107套，销售率55%，平均售价约5.7万元/平方米。其中：小高层180套，目前已销售94套，销售率53%左右，平均售价约4.8万元/平方米。联排别墅14套，目前已销售13套，均价约在9万元/平方米左右。2008年5月28日推出了纯水岸联排项目，即波托菲诺纯水岸五期，总建筑面积约8850平方米，共有24套联排别墅，户型面积每套约360-390平方米。在未公开发售的情况下，甫一推出，全部被预订，目前已售罄，平均售价约8.5万元。

　　3、总体上目前华侨城A的各个房地产项目销售情况尚可，或没有先前市场预期那么悲观，我们仍较好看好华侨城的房地产项目。不可否认，自2007年10月开始至今，尤其是2008年初-2008年3月中上旬，华侨城各地的地产项目销售量呈现出一定程度萎缩，市场较为冷清，尤其是深圳项目。但在这种低迷的房地产市场中，目前华侨城各大地产项目仍取得了较好的成绩，尤其是东部华侨城天麓七区、二区项目、波托菲诺五期。而且据我们调研了解，目前各个项目的价格均没有出现大幅下降，且促销手段也较少，均属常规促销，公司近期也没有降价促销的打算。我们亲身的感觉是，目前地产项目销售或没有先前市场

    预期的那么悲观，目前高端住宅市场需求依然相当强劲，总体上我们仍较为看好华侨城房地产项目。具体请参见我们于5月15日写的有关华侨城房地产业务的专题报告。

　　4、维持盈利预测和“买入”评级。

　　1）预计2008-2009年EPS分别为0.64/0.96元，其中房地产仍贡献80%左右的净利。

　　我们维持之前的盈利预测，即2008-2009年EPS分别为0.64元、0.96元（已考虑了资产注入，并假设募集资金83亿元，增发6.38亿股），净利润同比增长155%、50%（具体见我们2008年5月15日华侨城公司深度报告），未来公司业绩将呈现出大幅增长的趋势。从分行业来看，房地产将贡献80%左右的净利。2008-2009年旅游传媒等业务贡献的EPS分别为0.14元、0.17元；预计房地产业贡献的EPS分别为0.50元、0.79元。可以看出，房地产仍将成为公司最主要利润来源，约贡献了80%左右的净利。