公司背景

    张江高科于1996年成立并在上交所挂牌上市，主要在上海张江高科技园区经营房地产开发及租赁业务。位于浦东新区中部的张江高科技园区于1992年成立，其核心区规划面积为25平方公里，定位为以集成电路、软件和生物医药为三大支柱产业的国家级高科技园区和自主创新基地。历经16年的开发，目前园区内聚集了多个国家级的产业基地。为数众多的国内外知名企业在此设立生产基地和研发中心。张江高科的控股股东——张江集团为上海浦东国资委全资所有并受其直接监管。

    主要发现

    08年上半年业绩。得益于房地产业务的强劲表现以及毛利率的提升，张江高科上半年实现净利润2.48亿人民币，同比增长57%，销售收入8.91亿人民币，同比增长146%。房地产销售收入同比大幅增长了306%至5.65亿人民币，毛利率由上年同期的45.4%提高到了66.8%；物业租赁收入同比增长58%至1.85亿人民币，毛利率也由57.3%增厚至65.5%。除已结算的3.6万平方米的销售面积外，公司的预售面积达到了1.3万平方米，预售金额2.4亿人民币。公司自持物业的出租率继续维持在95%以上的较高水平。摇钱树下教你摇钱术

    完成配股。公司于8月成功地向现有股东配股3.33亿股，募集资金25.37亿元，募集基金将用于向母公司收购资产和现有项目开发(见表2)。配股完成后，公司的权益土地储备在350万平方米左右。

    业务构成。2006年以来公司开始实施“一体两翼产业互动式”发展战略，加速将主营业务由土地批租向以张江高科技园区特色房产营运为主导，以高科技产业投资和专业化创新集成服务提供为两翼的业务格局转型。如图4所示，今年上半年房地产销售及租赁的收入占比由05年的62.2%提高到了84.1%。公司未来将平衡物业的租售比例，在确保盈利高速增长的同时扩大自持物业规模,以提升企业的长期价值。公司预计自持物业的总建筑面积将在2010年达到200万平方米，其中大部分为研发中心或办公楼等中高档物业。另一方面，由于利润率较低，且与主营业务关联度不大，公司可能在明年剥离目前代理的化工品进出口业务。

　　产业投资。公司全资所有的浩成创业投资及持股30%的张江汉世纪创投是产业投资的主要平台，两家公司均由专业投资团队管理。这些基金的主要投资标的是具备一定上市机会的成长型企业。作为园区的主要运营商，张江高科对区内企业有较深入的了解并掌握第一手的信息，这有助于公司发现合适的投资机会并且在适当的时机介入以降低将早期失败的风险。目前产业基金的投资组合中已有超过10家公司处于上市前期阶段，其中包括了国内领先的金融数据提供商——万得资讯。这些公司如最终成功上市，有望为张江高科带来不菲的回报。

    资产注入预期。作为集团唯一的上市平台和旗帜性企业，预计未来公司将不断得到母公司的鼎力支持，尤其是在土地和项目收购等方面。作为园区中最大的土地持有者，张江集团目前拥有土地储备1,000万平方米，假设容积率为1.5倍，对应的可开发建筑面积为1,500万平方米。近期可能注入公司的资产主要包括中区地块，建筑面积160万平方米。

　　风险。公司面临的主要风险包括来自于其它上海工业园区的竞争以及政府对张江高科技园区优惠政策的变化。

　　初步结论顶点财经

    我们认为张江高科得益于配股的成功完成，及张江高科技园区的持续发展壮大，有望在未来几年内实现高速增长。鉴于其充裕的土地储备、独特的经营模式、集团的不断支持以及在目前市场环境下的防御型特性，公司的发展前景为市场普遍看好。市场预计公司08年、09年和10年每股收益分别为0.46人民币、0.75人民币和1.15人民币，对应市盈率分别为19.0、11.6和7.6倍。