行业情况回顾：持续稳定增长

　　全国商业地产行业持续稳定增长。一线城市表现活跃，优质物业的租金和售价均有上涨。上海：优质商业地产供不应求；北京：优质物业需求强劲，抵消了供给放量压力，物业租金见涨；广州：表现活跃，优质写字楼租金和优质零售物业租金均有较大涨幅；深圳：优质写字楼市场仍然活跃，零售物业租金保持稳定。顶 点 财 经

　　行业趋势判断：紧随经济、快速发展

　　经济的快速增长、服务业的快速发展以及入世进程的不断深入是写字楼市场发展的强大动力。经济增长带来的人们购买力提升、人口增长以及城市化水平的提高是我国零售物业市场稳定增长的强力保证。这些因素奠定了我国商业地产发展的大基调：紧随经济、快速发展。

　　行业投资策略：看好上海和北京的商业地产

　　一线城市是我国商业地产发展的领头羊。一线城市良好的经济指标、成熟的商业环境将继续对国内外商业地产需求方产生巨大的吸引力。未来几年，一线城市商业地产的需求仍将保持强劲。因此，一线城市商业地产的发展前景值得看好。在需求持续强劲的情况下，供给就成为影响商业地产租金和售价的关键因素。综合考虑，上海和北京的商业地产发展前景最为乐观。商业地产上市公司极其稀少，在上海和北京的商业地产上市公司中，经营最为稳健是中国国贸，最具发展前景的是金融街。预计中国国贸2008年和2009年的每股收益分别为0.28元和0.39元；预计金融街2007年和2008年的每股收益分别为0.66元和0.89元（不考虑增发），考虑到公司股价和面临的政策风险，给予“持有”评级。

　　一、行业经营情况回顾

　　（一）全国商业地产继续保持稳定增长

　　1、投资继续保持快速增长

　　2007年1-9月，全国房地产开发完成投资16814亿元，同比增长30.3%。其中，办公楼完成投资727.62亿元，比上年同期增加148.76亿元，同比增长25.7%，增幅比上年同期高9.9个百分点。商业营业用房完成投资1847.27亿元，比上年同期增加306亿元，同比增长19.9%，增幅比上年同期上升了3个百分点。

　　2、施工面积增长加快，竣工面积和新开工面积增长平稳

　　1-9月份，全国房屋施工面积199867万平方米，同比增长22.4%。其中，办公楼施工面积7527万平方米，同比增长18.3%；商业营业用房施工面积22340万平方米，增长11.8%。全国商品房竣工面积为24436万平方米，其中，办公楼的竣工面积为546万平方米，同比增长8.1%；商业营业用房的竣工面积为2566万平方米，同比增长9.2%。全国商品房的新开工面积为66728万平方米，其中，办公楼的新开工面积为1524万平方米，同比增长9.1%；商业营业用房的新开工面积为6233万平方米，同比增长5.3%。

　　3、市场需求依旧旺盛，但是空置面积有所提高顶点 财经

　　1-9月份，商品房销售面积4.74亿平方米，同比增长32.1%。其中，办公楼销售面积875万平方米，增长29.5%；商业营业用房销售面积2646万平方米，增长9.1%。1-9月份，全国办公楼的销售竣工比为1.6，同比提高19.9%；全国商业营业用房的销售竣工比为1.03，与去年同期持平。

　　9月末，全国商品房空置面积为11824万平方米，同比下降2.4%。

　　但是商业地产的空置面积却有小幅提升。其中，办公楼空置面积810万平方米，同比增长4.7%；商业营业用房空置面积3862万平方米，同比增长6.6%。

　　4、销售价格和租金保持小幅增长

　　1-9月份，全国办公楼的销售价格为8639元/平方米，比去年同期上涨2.5%；全国商业营业用房的平均销售价格为6087元/平方米，比去年同期上涨8.6%。2007年3季度，全国房地产销售价格指数108.2%，同比上涨2.56%，其中，写字楼销售价格指数为108.1%，同比上涨2.95%；商业用房销售价格指数为107.1%，同比上涨2.59%。高标准写字楼租赁价格指数为104.2%，同比上涨0.87%；普通办公用房租赁价格指数为102.1%，同比上涨1.79%；商业用房租赁价格指数为102.6%，同比上涨0.98%。

　　（二）一线城市商业地产经营情况

　　1、上海：优质商业地产供不应求顶 点 财 经

　　（1）写字楼

　　2007年三季度，上海优质写字楼平均租金创历史新高，达到225.3元/平方米/月，较上季上涨2.7%；空置率为3.5%，跌至历史最低。优质写字楼平均售价达到2.72万元/平方米，较上季上涨4.5%。

　　（2）商铺

　　2007年三季度，上海首层优质零售物业租金继续上涨1.6%至41.2元/平方米/天。优质零售物业的空置率维持在5.4%的优良水平。本季度除了陆家嘴商圈部分项目进行品牌调整带来部分调整性供应外，传统五大商圈内没有新增供应上市。五大商圈依旧是“寻铺难”。

　　2、北京：优质物业需求强劲，抵消了供给放量压力，物业租金见涨

　　（1）写字楼

　　2007年三季度，北京优质写字楼市场表现活跃，市场吸纳量达16.25万平方米，较上季度上升了18.3%。同时，平均租金继续保持小幅上升，与上个季度相比上涨了1.6%，达到186元/平方米/月；另外空置率也降1.5个百分点至11.3%。北京优质写字楼平均售价为2.29万元/平方米，环比上升4.3%。

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　　2007年三季度优质零售物业需求强劲。受需求带动，市场整体租金继续保持上升的势头。高档购物中心首层和二层的商铺租金分别比上季度上涨了0.5%和3.3%，达到28.6元/平方米/天和19.1元/平方米/天。虽然本季新增供应较大，但空置率仅微升了0.3个百分点达到6.5%。

　　3、广州：优质写字楼市场租金和优质零售物业租金均有较大的涨幅

　　（1）写字楼

　　2007年三季度，广州的优质写字楼市场表现突出，租金和售价都比上一季度有较大的升幅。平均租金比上一季度上升6.4%，达到103.9元/平方米/月。受来自IT、物流、银行等行业的大型跨国公司对优质写字楼需求的推动，甲级写字楼租金季内攀升8.8%，达129.4元/平方米/月。广州优质写字楼物业于本季度末的平均价格为1.35元/平方米，季度升幅达5.1%。三季度总供应量为27.69万平方米。季末空置率上升1.4个百分点至17.4%。

　　(2)商铺

　　优质零售物业市场租赁需求强劲，首层商铺租金比上季度上升7.3%，达到47.3元/平方米/天。优质二层商铺租金上升5.4%，达到24.8元/平方米/天。整体空置率为8.7%，比上季度下降了1.1个百分点。

　　4、深圳：优质写字楼市场仍然活跃，零售物业租金保持稳定

　　（1）写字楼

　　优质写字楼市场于三季度仍然活跃。写字楼用户继续在销售市场上吸纳优质写字楼空间，令优质写字楼平均销售价格上涨9.8%，达到1.78万元/平方米。甲级写字楼租金环比增长2%，达到132.1元/平方米/月；而乙级写字楼则录得4.9%的适度增长，达到98元/平方米/月。1-3季度，优质写字楼竣工面积为21.38万平方米，其中包括两座甲级写字楼：深国投广场写字楼和荣超经贸中心。由于需求强劲，总体空置水平从第二季度末的15.9%下降到13.6%。

　　(2)商铺

　　2007年三季度，总体而言，深圳零售物业市场表现稳定。大型购物广场首层平均租金为23.8元/平方米/天，环比下降0.8%；二楼租金上升2.3%，租金为12.8元/平方米/天。市场整体空置率于本季末上升至8.2%。

　　二、行业趋势分析：紧随经济、快速发展

　　（一）写字楼市场：平稳发展顶点 财经

　　1、经济的快速增长、光明的发展前景是写字楼市场发展的基础

　　我国经济的快速发展，特别是我国各大城市经济的快速发展，为我国写字楼市场的发展打下了坚实基础。自改革开放以来，我国经济就一直保持快速增长。2000年至2006年，我国经济的平均增长率为9.9%，而我国一线城市的增长率更是惊人，上海的平均增长率为11.8%；北京的平均增长率为12.1%；广州的平均增长率为13.9%；深圳的平均增长率最高，为15.3%。

　　2008 年，我国经济仍将保持快速增长。根据国际经济两大权威机构预测，2008年我国经济将继续维持在10%以上的速度增长。其中，IMF（国际货币基金组织）在10月份发布的《世界经济展望》中预测2008年我国实际GDP增速将为10%；世界银行在9月份发布的《中国经济季报》中预测的增速是10.8%。经济的快速增长为各城市写字楼的需求构筑了坚实的信心基础，是写字楼市场发展的关键因素。

　　2、服务业快速发展为写字楼市场的发展提供了动力

　　（1）以服务业为主导的第三产业是写字楼市场的需求主体

　　以服务业为主导的第三产业是写字楼需求的主体。根据中国指数研究院商用物业研究中心调查显示，北京甲级写字楼市场的租户基本上都是服务业或属于第三产业。其中，中介服务/专业服务、计算机/互联网/电子商务、电子/微电子/通信、金融等第三产业的租户是北京甲级写字楼市场最主要的需求主体。利润丰厚、蓬勃发展的第三产业特别是知识服务业、IT、金融、贸易服务等行业为写字楼市场输入源源不断的租赁客源，服务业的兴旺直接带来写字楼市场的升温。同时，写字楼市场的发展、品质的不断提高也为引进高附加值的第三产业企业提供了硬件基础。

　　（2）国内外公司对高素质的商业服务有强烈的需求

　　我国服务业的长远发展基于两大动力：一是居民日益增强的消费能力及日益讲究和多样化的消费需求；二是市场竞争日趋激烈和复杂使得分工愈加细分化。这些因素驱使零售商及制造商在产品品质提升、产品差异化、对目标客户进行有效的市场推广、提升运作效率及有效产品递送等等各方面提高竞争力。在生产过程中，各公司都需要确保运作顺利以应付市场竞争，当中牵涉到生产及销售价值链上的各种商业服务，从而带动相关需求。许多商业服务原本均可于公司内部进行，然而，现今市场发展一日千里，竞争激烈，如能集中精力于核心业务将可事半功倍。因此，业务外包将持续成为趋势，这促使第三方——商业服务供应商的发展及增长。从国际或本地市场及零售商以至服务供应商的层面而言，以上现象均属普遍。其中，服务供应商也须投入资源以确保业务运作顺利及有效提供所需服务（如IT、电信、银行财务、市场研究、咨询及商业顾问）

　　跨国公司以中国为主要生产基地，因为他们一方面锁定要求日高的内地消费者市场为销售目标，另一方面希望藉此节约成本以迎合全球需求。

　　这些国际制造商充分意识到全球及本地的竞争，及聘请服务供应商协助维持竞争优势的重要性，因此成为商业服务需求的主要来源。同时，本地制造商的势力也日趋强大，他们逐渐沿价值链而上，甚或超越国际竞争对手，在本地以至国际市场的占有率也日益扩大。普遍而言，所有这些国际或本地公司均对高素质的商业服务有强烈的需求。

　　（3）国内外企业强烈的商业服务需求和居民日益扩大的消费性服务需求促使服务业不断壮大，进而为写字楼市场的发展提供强大动力

　　国内外企业的这种强烈的商业服务需求，再加上在经济增长背景下人们日益扩大的消费性服务需求使得服务业不断壮大。2006年，全国第三产业增加值占国内生产总值的比重已接近40%。各一线城市的比重则更高，基本在50%以上。其中北京为70.9%居首，广州其次，为57.7%，上海第三为50.6%，深圳最末为46.7%。

　　服务业发展水平的高低是衡量一个国家或地区生产社会化程度和市场经济发展水平的重要标志。产业经济学中的配第——克拉克法则指出，一个国家或地区在工业化过程中三次产业的变动具有如下趋势：第一产业占国内或地区生产总值的比重持续下降，第二产业比重上升后趋稳下降，第三产业比重持续上升。随着我国经济的快速增长、工业化进程的加快，服务业将不断发展壮大，而以“服务业挂帅的第三产业”为需求主体的写字楼市场也将迎来更大的发展。

　　3、入世进程的不断深入是写字楼发展的催化剂

　　跨国公司是国内众多大城市优质写字楼的主要需求者。随着我国加入WTO后各行业逐渐对外开放，已进入中国的跨国公司将继续扩大市场规模，而即将进来的跨国公司也将在中国这个拥有广阔地域、庞大市场、最快速成长的新兴市场国家大展拳脚。截至2006年11月底，共有来自近200个国家和地区的投资者在华投资，全国累计批准设立外商投资企业589979家，实际使用外资金额6888.69亿美元。美国《财富》杂志评选的全球500强公司约470家在华投资。今年1-11月，我国实际利用外资616.7亿美元，比去年同期增长了13.7%。随着入世进程的不断深入，我国利用外资的规模也将不断扩大。跨国公司大规模的进入和扩张将加快我国写字楼市场的发展。

　　4、未来具体的需求动力

　　（1）跨国公司需求加快增长摇钱术智能财经终端

　　跨国企业是甲级写字楼市场的主要需求者之一。跨国企业及跨国服务供应商均需要优质写字楼经营业务。中国市场的迅速发展，为这些公司提供扩充业务的良机。

　　（2）本地企业需求增加

　　国内公司除了在经济迅速发展下业务自然扩张外，亦因为要面对外资公司的竞争而奋起直追。因此国内公司对甲级写字楼的需求亦迅速增加。一方面，国内企业将从较低级的写字楼或其他类型的大厦迁租至优质写字楼或直接购买优质写字楼，或在甲级写字楼内扩充以提高规模和提升营运效率。另一方面，国内公司希望藉着稳健而时尚的商厦形象来提升企业品牌或形象。

　　（3）国内外机构投资者的投资需求持续旺盛摇钱树下教你摇钱术

　　对于国内的机构投资者，主要以金融机构和其他资源垄断型企业为主，他们购买整栋写字楼的目的一般有两个：主要目的是为了自住，以满足不断扩大的员工规模的办公需求或改善办公环境；另一个目的是为了投资，在我国流动性过剩和通货膨胀的背景下，购买不动产不失为一种保值增值的最佳途径。

　　对于国外的机构投资者，在全球性的流动性过剩、中国经济快速增长、人民币升值等大背景下，我国重点城市的商业物业就成为他们竟向追逐的优质投资品种。比如，摩根斯丹利募集了规模最大的房地产基金，总计达到80亿美元，该基金主要瞄准亚洲市场，而中国则是重中之重；2006年国际投资资本在上海房地产市场上的投资超过美金25亿，其中约有40%投向写字楼市场。

　　（二）零售物业市场：持续增长顶点财经

　　1、经济的强劲增长，城市居民可支配收入的快速提高增强了消费者的有效购买力、提升了消费者的信心，有利于消费市场的持续繁荣

　　在我国经济持续快速增长的背景下，我国城市居民的可支配收入也在快速增长。今年1-9月，全国城镇居民人均可支配收入达到10346元，比去年同期增长13.2%。而我国一线城市居民的1-9月人均可支配收入则超过了16000元。其中，深圳最高，达到18692元，同比增长9.7%，而上海、北京、广州的增长率分别达到14%、14.4%和11%。

　　今年9月，消费者信心指数和消费者预期指数均分别达到97和99.7，均为近4年的高位。消费者消费信心的提高有利于消费市场的持续繁荣。

　　2、在经济增长的大背景下，人口的增长和城市化率的提高将推动社会消费品零售总额快速增长，社会消费品零售总额的快速增长既加强了零售市场的基础，又提升了国内外零售商的信心；国内外零售商的大规模扩张为零售物业的需求提供了切实的保障

　　国家人口计划生育委员会今年发布的《国家人口发展战略研究报告》确定了国家我国人口发展战略目标：“到2010年，人口总量控制在13.6亿人，人口素质明显提高；到本世纪中叶，人口峰值控制在15亿人左右，人均收入达到中等发达国家水平。建立起比较完善的社会保障体系。人口分布和就业结构比较合理，城镇化水平达到中等发达国家水平，城乡共同进步。创建环境生态良好的现代化人居环境。基本实现国家现代化。中国经济将在未来数十年内保持稳定增长，人们生活水平要在本世纪中叶达到中等发达国家水平。”这说明我国人口的峰值可能在本世纪50年代到来，即我国人口仍要增长40年，净增加将在2亿人口左右。这个数据也意味着，只要社会的消费维持在现在的水平，人口的增长就会带来社会消费基础的加大。顶点 财经

　　经济的强劲增长、人们可支配收入的快速提高、城市化水平的提高以及人口的增长为社会消费品市场的快速增长提供了强大的支持，加快了全国消费品零售总额的快速增长。1-9月，全国消费品零售总额达到63827亿元，同比增长了15.9%。社会消费品零售总额的快速增长加强了零售市场的基础，同时提升了国内外零售商的信心。因此，国内外零售商业纷纷加快在中国市场的开拓步伐，根据中国连锁经营协会的统计，2006年国外零售连锁企业在我国的平均店铺数增速达15%。而2006年中国连锁经营100强企业平均店铺数增速更高，达到26%。因此，国内外零售商的大规模扩张为零售物业的需求提供了切实保障。

　　（三）商业地产供给状况分析

　　1、全国商业地产市场存在一定的供过于求

　　经过二十多年的发展，我国的商业地产已经度过幼稚期，现在正处于快速发展的成长期。从全国范围来看，我国商业地产市场存在一定的供过于求。2007年9月末，全国办公楼空置面积810万平方米，同比增长4.7%；商业营业用房空置面积3862万平方米，同比增长6.6%。这些数据表明了商业地产房地产市场存在一定程度的供给过剩。

　　但是，这种过剩是相对的，因为市场上同时存在着“过剩”和“不足”，一方面是商业地产物业空置面积的提高，另一方面则是大量的国内外企业和零售商们找不到合适的优质办公场所和商铺。造成这种相对过剩的原因主要是物业的硬件和软件达不到租户的要求。在硬件上，除了城市、地段和价格等核心因素外，楼面面积、楼层高度、物业管理等细化指标也愈加重要；在软件上，项目的经营管理能力是这些租户选址时考虑的重要因素，大多数租户倾向选择单一业权物业，而目前我国商业地产物业市场上流行的是产权式销售，产权的分割造成了物业定位模糊、难以进行统一规划与管理，难以形成人气、商气、财气。值得高兴的是，现在越来越多的物业开发商也意识到这个问题，他们也越来越倾向持有出租。（当然，大多数开发商对物业进行产权式销售也是不得已而为之，因为持有物业需要大量的资金，而且前期开发的风险非常大，但是随着将来房地产投资信托基金（REITs）的推出，这些难题都将迎刃而解。）

　　产品的地域性特点在房地产市场表现突出，而在商业地产市场更是表现的淋漓尽致。不同的城市甚至同一城市的不同地段的商业物业租金和售价均会不同、而且有的差别很大，我们从所谓的“一步差三成”、“隔街死”等商业地产行话就可看出端倪。对于商业地产而言，可能一边是熊熊火焰，另一边则是冰冷海水。因此必须对不同城市、不同地段的供给状况分别进行分析才能得出真实的供求状况。

　　2、一线城市供求状况相对良好寻摇钱术　到顶点财经

　　城市是商业地产发展的基础，而经济发达的一线城市则是我国商业物业发展的大本营。除了上海、北京、广州和深圳等中国核心沿海城市之外，其他城市的实质性国际商务或是国际房地产市场活动依然相对很少。尽管这种局面正在逐渐发生改变，但是就目前而言，我国一线城市仍然是商业地产发展的领头羊。因为无论是从经济指标、商业物业设施指标等硬件上，还是从商业氛围、商业物业经营管理能力等软件上，这些经济发达的一线城市都高于其他城市。根据中国社科院发布的《2007年中国城市竞争力蓝皮书》，综合排名前10的城市分别为：香港、深圳、上海、北京、广州、台北、无锡、苏州、佛山、澳门。报告是从市场规模、经济增长、生产效率、资源节约、经济结构和生活水平六个方面，利用标准的客观数据对200个地级以上中国城市的综合竞争力进行定量分析，从而得出的结果。

　　三、行业投资策略和重点公司介绍

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　　对于经济持续保持高速增长的一线城市，商业地产的需求会持续旺盛的状态。在此情况下，商业地产的供给就成为影响这些城市商业物业租金和售价的关键因素。综合需求和供给情况考虑，上海和北京仍然是商业地产市场发展的最佳城市，它们不仅是国内外企业办公地点和市场扩张的首选，也是商业地产投资的最佳目标地。由图14可知，财富500强公司在上海和北京的代表处分别为300个和185个，远多于其他内地城市。从2006年至今国外机构投资者收购的写字楼的城市也可以看出（第10页表1），上海和北京这两个城市仍然是国内外机构投资者的首选，这也直接说明了他们对上海和北京商业物业发展前景的看好。根据跨国物业顾问服务机构CBRE发布研究报告，我国北京和上海以8%的收益率，并列全球12大写字楼市场的首位，并高于“第二梯队”的纽约、芝加哥、多伦多等一个多百分点，这些城市写字楼投资收益率在6%-6.5%之间。位于“第三梯队”的则有巴黎、悉尼、我国香港等，写字楼投资收益率约在4%-5%。

　　下面仔细介绍上海和北京商业地产的发展情况。

　　1、上海——位于长江口，长三角经济区最核心城市，是中国最重要的商业中心、金融中心，还是最大的集装箱口岸，上海是很多跨国公司选择的地点，2010年世博会将在上海举办。

　　（1）写字楼市场

　　上海的优质写字楼主要集中在浦西和浦东。在浦西，优质写字楼主要分布于长宁、黄浦、静安、卢湾和徐汇的各商务区内，包括虹桥、人民广场、南京西路、淮海中路和徐家汇。在浦东，优质写字楼集中在陆家嘴CBD、新上海商业城和竹园商贸区。

　　今年以来，上海市写字楼销售和租赁市场继续保持强劲增长，呈现供不应求的局面。

　　在供应方面，上海市写字楼市场继续保持紧张局面。由于部分在建项目推迟工期，第三季度，上海甲级写字楼市场没有新项目完工，导致了三季度没有新增供应上市，这种情况仅仅在2004年第四季度出现过。根据上海房地产交易中心的数据，今年4月份以来，全市办公物业月成交量大于供应量。1-8月，全市办公物业竣工面积达79.76万平米，成交面积达115.96万平米。8月全市办公楼均价突破1.5万/平方米，比去年同期增长3.3%。摇钱术：锤炼黑马品种

　　在需求方面，因部分公司希望拓展现有办公面积，加上新进入上海的外资公司需要租赁楼宇以便开业，甲级办公楼的租赁需求依然保持强劲。

　　目前，上海甲级写字楼的平均租金已上涨至历史最高水平，而空置率也跌至历史新低。尽管陆续出台的调控政策（如“限外”政策）可能对办公物业市场产生一定影响，但预计其程度有限。受上海良好的经济基本面及外资流入持续增长的支撑，办公物业市场在销售和租赁两方面仍将持续上升。

　　根据前三季度经济增长形势，预计全年上海经济仍将保持两位数的增长。同时在中国产业及汇率政策更加透明完善的趋势下，以及中国加入WTO后五年金融业对外资全面开放，外商直接投资特别是金融业的外资流入会进一步加快增长，因此甲级写字楼市场的增长潜力依然很大。

　　（2）商铺

　　上海的优质零售物业主要集中在五个主要商圈，包括淮海路、南京西路、南京东路、陆家嘴和徐家汇。同时，一些副中心商业区域正在逐步形成，主要有中山公园地区、五角场、大宁等。

　　经济的强劲增长、温和的通胀以及资产价格的稳步上升，为本地消费市场发展持续创造有利环境。相对于全国前三季度4.1%的通胀率，上海仍然维持在较为温和的通胀水平上，同期为2.5%。消费市场持续繁荣，社会消费品零售总额继续维持两位数增长。前三季度，批发和零售业实现增加值778.13亿元，比去年同期增长10.6%，增速同比提高1.3个百分点，占全市GDP的9.1%。

　　经济增长同样促进了城市居民可支配收入的大幅增长，前三季度城市居民可支配收入增速达14%。另一方面，受中国经济基本面的支撑以及货币流动性充裕的影响，沪深股市持续上行。今年前三季度，上海股票市场综合指数上涨近110%。股市繁荣令投资者获得了可观的收益，所产生的财富效应也在一定程度上促进了消费的增长。一至三季度，上海社会消费品零售总额比去年同期增长14.3%，增幅同比提高1.2个百分点，延续了高速成长的态势。与此同时，上海居民消费结构进一步调整，餐饮、高端消费品以及服务性消费保持了强劲的增长势头。

　　在整体经济强劲发展及本地居民购买力不断提升的背景下，外资纷纷加紧其在商业零售方面的扩充和布局。2007年前三季度，实际外资实现社会消费品零售总额比去年同期增长15.8%。随着零售业对外资的全面开放，外资零售品牌，尤其是高端品牌还将继续拓展本地市场。摇钱术：分层递进选股法

　　在国民经济高速运行，人民币升值预期以及零售市场繁荣的背景下，上海零售物业销售市场表现强劲。根据月度成交分析，今年1到8月份成交面积首次大于上市面积，两者之比达到1.45，反映出零售物业市场供不应求的态势。

　　随着区域人口消费拉动及零售商地区渗透的双重作用，上海商业地产市场未来租赁形势依然向好。

　　2、北京——中国首都及政治文化中心，环渤海经济区最核心城市，拥有全国最多的高等学府和科研中心，大多数国有企业总部设在北京，2008年夏季奥运会将在北京举行。

　　（1）写字楼市场

　　北京的优质写字楼主要集中在以下几个区域，分别是朝阳区的CBD和燕莎区域，西城区的金融街和阜成门外/复兴门一带，海淀区的中关村以及东城区的东二环和东长安大街/建国门一带。

　　2007年1-9月，北京优质写字楼市场表现活跃，市场吸纳总量达39.3万平方米。根据CBRE提供的数据，第三季度，北京优质写字楼市场吸纳量达16.25万平方米，较上季度上升了18.3%。同时，平均租金继续保持小幅上升，与上个季度相比上涨了1.6%，达到186元/平方米/月。

　　从需求方面看，和上海一样，北京市场对优质写字楼的需求依旧强劲。给你摇钱树不如给你摇钱术

　　稳定而强劲的需求使得北京甲级写字楼市场已经连续4个季度将吸纳量保持在高位。较高的吸纳总量则使得空置率再度下降1.5个百分点，至11.3%。

　　从供给角度看，近期持续较大的供应，使得写字楼的租金面临较大压力。但是甲级写字楼租金仍是顽强上涨。三季度甲级写字楼的租金比上季上升2.1个百分点至250.1元/平方米/月。

　　北京甲级写字楼市场的前景仍然非常值得期待。一方面是需求的强劲增长，另一方面未来的供给将会放缓。根据北京市发展和改革委员会于2007年10月发布的《北京市产业结构调整指导目录（2007年本）》，“高级公寓、酒店、度假村、写字楼等高档房地产项目”被纳入到“限制类产业项目”。这意味着未来高档的写字楼供应将逐渐减少，市场将进入消化存量阶段。北京写字楼市场的平均租金和售价都存在较大的上升潜力。

　　北京的优质零售物业主要集中在四个主要的商业区域：东城区的王府井，西城区的西单，朝阳区的北京商务中心区（即CBD），还有朝阳区的朝阳门外和燕莎区域。

　　大型零售商普遍看好未来北京零售市场发展前景，纷纷加快进入步伐，优质零售物业需求强劲。受需求带动，市场整体租金继续保持上升的势头。高档购物中心首层和二层的商铺租金分别比上季度上涨了0.5%和3.3%，达到28.6元/平方米/天和19.1元/平方米/天。摇钱树下教你摇钱术

　　在需求方面，由于看重奥运效应带来的商业契机，各个行业的商家对于商铺的需求异常旺盛，尤其是与运动产品相关的品牌。同时，珠宝、钟表等行业的需求也有所增加，许多国际知名珠宝盒钟表品牌开始进驻北京，纷纷开出其在北京的首家店铺。而一直以来需求旺盛的餐饮业依然热度不减，一些国外及北京以外的餐饮品牌也纷纷开始在京选址开店。

　　在供应方面，由于去年下半年部分项目推迟开业时间，使得今年上半年开业的商业项目较多。优质商业项目的集中入市，将造成竞争加剧。但这也促使越来越多的商业项目更加注重市场定位，差异化经营，项目品质得到保证。

　　随着未来供应的减少，优质零售物业的租金将会平稳增长，优质商铺的回报率仍会保持较高的水平。摇钱树下看摇钱术

　　3、上海和北京在商业地产市场的良好的发展前景，使得上海和北京的商业地产公司占据了天时地利。

　　（二）重点公司介绍

　　在我国A股上市公司中，商业地产房地产上市公司非常稀少，主要是北京的中国国贸、金融街、北辰实业和上海的陆家嘴，都是北京和上海的上市公司。但是，目前已经有一些上市公司正在朝商业地产公司转型，比如世贸股份和泛海建设等。另外也有一些准备上市的商业地产公司如大连万达。

　　在目前的商业地产上市公司中，经营最为稳健是中国国贸，最具发展前景的是金融街。下面重点介绍中国国贸和金融街。

　　（一）中国国贸：稳健而优质的商业地产公司

　　1-9月，公司营业收入为6.2亿元，比去年同期增长4.5%，净利润为2.15亿元，比去年同期增长23.5%。1-9月公司的毛利率为64.3%，为公司上市以来的新高。占公司主营收入70%以上的写字楼和商城的租金继续保持平稳增长，其出租率也维持在98%以上的极佳水平。公司在北京的龙头地位无可撼动。

　　地段和物业经营管理能力是商业地产的生命线。“北京CBD +国贸”双品牌是公司稳定发展的长期保证。公司地处北京最成熟的商圈——CBD的核心地段；国贸品牌即代表着一流的物业管理和服务。这两个得天独厚的条件为公司的稳定经营、稳定增长提供了坚实的基础。给你摇钱树不如给你摇钱术

　　国贸三期工程将是公司新的利润增长点。目前，Ａ阶段工程建设进展顺利。主塔楼钢结构已提前２月封顶。Ａ阶段建设已转入以幕墙工程、机电工程、装修工程为主要内容的施工新阶段。国贸三期A阶段各项物业将于2008年年中开始陆续投入运营，其规划总建筑面积为29.7万平方米，占公司现有经营物业总建筑面积的70%以上。A阶段工程将在现有基础上，扩大公司的经营规模，成为公司新的赢利增长点，并进一步提升公司的整体经营业绩，增强公司在高档物业市场的竞争力。

　　预计公司2007年-2009年的主营业务收入分别为8.65亿、10.68亿、15.96亿，增长率分别为5.8%、23.5%、49.4%。净利润分别为2.72亿、3.88亿、6.65亿，增长率分别为15.4%、42.4%、61.1%。EPS将分别达到0.276元、0.394元、0.646元。考虑到公司目前的股价和可能面临的诸如物业税开征等政策风险，给予“持有”评级。

　　（二）金融街：“投资物业+发展物业”双模式经营

　　1-9月，公司主营业务收入为22.4亿元，比去年同期增长59.7%；营业利润为4.9亿元，比去年同期增长150%；净利润为4.4亿元，比去年同期增长199%。公司的利润主要来源于三块：上半年F1写字楼19亿元销售收入的确认、物业租赁取得的接近2.5亿的租金和公司利用自有闲置资金打新股获得的1.7亿投资收益。公司前三季度的每股收益为0.41元，基本符合业内预期。

　　公司是国内上市公司中少有的采用“投资物业+发展物业”双模式经营的公司。这种模式在香港房地产上市公司中实行的非常成功。大部分香港房地产公司都是投资物业和发展物业并举，只是在不同时间侧重点有所不同。一般来说，单独采用投资物业模式的公司可以获得稳定的现金流，但是成长性略显不足；而单独采用发展物业模式的公司尽管成长性很好，但是面临的风险较大。而采用“投资物业+发展物业”双模式经营则可以吸收两种模式的优点而在一定程度上回避其缺点。在房地产市场风险不断聚集的今天，这种稳健的经营模式值得借鉴。公司能否成功实践这种经营模式值得大家期待。给你摇钱树不如给你摇钱术

　　预计公司2007年主营业务收入为40.3亿，每股收益0.66元（不考虑增发）；2008年公司主营业务收入为48.7亿，每股收益达到0.89元（不考虑增发）。综合考虑到公司的股价及可能面临的政策风险，给与公司“持有”评级。

 

 

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