我们跟踪分析了82家A股房地产上市公司的中报。尽管平均毛利率水平与一季报基本持平为41%，但营业收入和净利润的增速已开始下滑。此外预售帐款增速落后于存货增速，显示行业未来销售压力还将加大。资金方面82家公司今年中期现金及现金等价物净增加总额为56.46亿元，但现金增加的原因主要是负债的增加而非经营或投资净现金流入。我们认为行业2006年以来的高速增长已现颓势。

    市场成交方面,北京再度大幅萎缩。如以单月成交量来计，8月北京新房销售创下今年2月份以来的新低。上海成交低位徘徊，房价小幅走低，但新房供给大幅减少。深圳：“崩盘说”虚惊一场，日成交套数“个位数”得以澄清，事实上，本月深圳市场有所回暖，商品房成交套数和成交面积环比分别上涨29%和25%，但房价有所走低。其它城市跟踪的情况也不容乐观，广州、天津、武汉、长沙成交量纷纷走低，仅杭州成交量有所回升，但成交均价环比出现跳水。

    我们对重点城市商品住宅去化速度进行了测算，结果显示，如果市场保持当前的去化速度，北京、深圳消化当前的可售商品住宅需要一年半左右的时间，上海则为三个月，但是从存量房的数据看，上海二手可售住宅约为新房的2.5倍，因此我们认为上海住宅市场的销售压力也很大。总体看来，几个重点城市都严重供大于求，我们判断，市场供求关系改善的契机或会在明年下半年、或者后年才会出现。

    对于央行和银监会联合发布的“关于金融促进节约集约用地的通知”，我们认为该通知凸显央行和银监会力保银行免受房地产弱市拖累之心，同时该规定让小产权房项目的建设和购买得不到贷款资金，我们认为这将利于保护商品房市场免受小产权房的冲击和影响。近期，保险企业获批进入房地产领域，我们认为保险公司将投资的方向应该以商业地产为主。

    盈利增长隐忧---中报分析

    我们跟踪分析了82家A股房地产上市公司的中报。

　　毛利率有所上升，但营业收入同比增速已开始下滑

    中报显示82家A股房地产上市公司平均毛利率水平与一季报基本持平，为41%。不过和去年同期相比仍然上升了7个百分点，同时也是从2006年以来的毛利率最高水平。我们认为，毛利率水平维持在高位的原因主要在于去年房价的高涨和结算的滞后。但考虑到今年以来房价的调整，毛利率下降的趋势会在今年下半年开始出现。

　　相对于毛利率的坚挺，营业收入的增速已开始下滑。中报显示82家A股房地产上市公司共获得营业收入690亿元，同比增长41%，但是相比一季报收入增速下降4.99个百分点，与去年同期相比则下降了4.12个百分点。而随着市场销售的持续萎缩，行业层面营业收入增速下滑的格局已成定局。顶 点 财 经

    三费上升，净利润增速减缓

    在剔除出现异常值后，82家公司的平均营业费用率、平均管理费用率和平均财务费用率相对去年同期分别上升1.19、0.78和2.12个百分点。但三项费用率均未超过2006年同期水平。

　　营业费用率的上升主要是因为上半年销售的疲软使得各公司普遍增加广告促销费用；管理费用率的上升主要与行业开发规模扩大人员增多有关；财务费用率的上升则是贷款规模扩大与借款利率上调的综合结果。

　　在营业收入增速下滑和三费上升的影响下，82家房地产公司净利润增速从一季报的79%下降到了中报的53%。

    预收款增速落后于存货增速，下半年销售压力进一步增大

    82家A股房地产公司存货总额为3731亿元，相比去年年底3002亿元的存货增加了24%；预收款余额为969亿元，相比去年年底仅增加了10%。基于今年上半年，各上市公司买地行为都较少的背景，我们认为上市公司存货增加的主要原因是开工增长带来的在建工程价值的增长而非土地储备的增加。因此存货增速快于预收款的增速折射出的是行业层面开工增速快于销售增速的尴尬。如果下半年各公司的开工增速不做减少，随着待售楼盘的增加，行业未来的销售压力将进一步加大。而销售的压力将进一步转换为上市公司业绩增长的压力。

    资金压力加大

    中报显示82家公司今年中期现金及现金等价物净增加总额为56.46亿元，比去年同期下降35%。但行业层面现金及现金等价物净增加的原因主要是负债的增加而非经营或投资净现金流入。今年中期82家公司筹资活动产生的现金流量净额为457.7亿元，比去年同期上升了101%。与此同时经营活动产生的现金流量净额与投资活动产生的现金流量净额分别为-308亿元与-93亿元，而去年同期该两项数据分别为-83亿元与-58亿元。

    重点城市房地产销售跟踪

    北京：成交再度大幅萎缩

    本月北京住宅市场再度大幅萎缩，期房住宅签约套数和面积同比分别下降61%和96%，现房住宅签约套数和面积同比同时下降81%。如以单月成交量来计，8月份创下2月份以来的新低。

　　重点跟踪的上市公司方面，除万科四季花城和金隅万科城以及保利西山林语和百合花园日均成交勉强超过1套外，其余楼盘的销售都较为惨淡。另外绝大部分楼盘的成交均价较7月份都出现了下降，价格松动迹象明显。

　　土地市场方面，继续维持较为冷清的局面。共成交9宗土地，包括2宗住宅用地、平均楼面地价4049元/平方米。给你摇钱树不如给你摇钱术

    上海：成交低位徘徊，房价小幅走低，供给大幅减少

    本月上海楼市成交持续低迷，住宅成交套数与成交面积同比分别下降56%和61%。不过新建商品房供给大幅减少，本月仅新增供应套数9103套，环比下降41%。

　　重点跟踪的上市公司当中，万科的中林苑，金色城品，金地的未来域城继续保持较好的销售态势。但本月上海市场最亮眼的楼盘是保利的海上五月花二期，当月销售178套，是我们重点跟踪的楼盘中，唯一单月销售超过100套的楼盘。

    土地市场维持低迷，共成交9宗土地。其中仅包括2宗住宅用地，成交面积14.04万平方米，成交金额5.47亿元。

    广州：新房成交回落，价格继续走低

    由于数据所限，我们仅跟踪到广州市7月份的成交数据。

　　7月份广州一手住宅成交面积再度回落，环比下降9%，同比则下降20%。

　　一手住宅成交均价9122元/平方米，环比下降5%，同比则上涨了7%。二手住宅均价4257元/平方米，环比下降6%，同比上涨3%。

　　重点楼盘的跟踪情况看，销售最好的是保利的林海山庄，本月销售95套，4月份开盘至今，该盘销售率达到91%。但个别楼盘的热卖难掩整体市场的疲软，本期万科、保利、金地都有多个楼盘零销售。顶点 财经

    深圳：“崩盘说”虚惊一场

    由于深圳市国土资源和房屋管理局网站数据出错，8月20日至24日其网站公布的成交数据出现历史罕见低位，特别21日公布的成交仅为5套。该数据公布后，市场上也随即出现深圳楼市”崩盘说”。不过随后深圳市国土资源和房屋管理局网站进行了数据出错的澄清说明，平息了“崩盘说”。

　　我们以深圳市国土资源和房屋管理局网站更新后的数据进行跟踪，深圳本月新建商品房成交套数和面积环比上月还分别上升了29%和25%，但同比依然下降了68%和43%。此外,随着豪宅因素的减弱，成交均价开始回落，环比上月下跌8%。

　　重点跟踪的上市公司当中，8月份新开盘的招商地产海月华庭项目取得了很不错的销售业绩，日均销售超过10套。另外万科城和万科第五园八期的销售也不错，其余楼盘销售状况不佳。

　　土地市场方面格外冷清，不仅住宅用地无一宗土地成交清，其他各类型用地全部没有成交。

 

    天津：成交量再跌两成

    本月天津市场成交量再次出现较大幅度下降。其中新建商品房成交套数环比下降20%，同比则下降了71%；新建商品住宅成交套数环比下降22%，同比则下降了73%。此外，二手房市场同样冷清，住宅成交套数环比下降24%。

　　价格方面，新建商品住宅价格企稳，环比微涨1%。而二手住宅价格则出现较大幅度跳水，成交均价跌破5000元，为4625元/平方米，环比下降16%。

　　土地市场继续保持了相对活跃，本月共成交37宗土地。其中包括6宗居住用地，平均楼面地价2620元/平米。

    武汉：价量齐跌

    8月份武汉楼市成交面积大幅减少，新建商品房成交套数和成交面积环比分别下降23%和26%，就单月成交量而言，已经接近年内的最低水平。同时成交价格继续走低，不过降速减缓，环比下跌为2%。发送101移动用户到1065756722775888,联通用户到106909995888免费订阅顶点短信:盘中第一时间发送机构最新研究报告重点推荐黑马

    长沙：量缩价涨

    8月份长沙房地产市场出现较大幅度的回落，期房住宅成交套数及成交面积环比分别下降35%与36%。不过房价环比上涨了6%。

　　土地市场相对活跃，共成交8宗土地，包括2块含住宅用地的商业用地、平均地面地价6283元/平方米。

    杭州：量升价跌

    杭州8月楼市表现较为突出。新建商品房成交套数和成交面积环比分别上升了71%和44%，不过成交量的上升以房价的持续走低为代价，成交均价环比下跌10%。

　　土地市场共成交4宗，其中居住用地2宗，楼面地价约为3300元/平方米。

    重点城市商品住宅去化速度预测

    为分析各重点城市的销售压力，我们根据今年1-8月各重点城市的销售速度，分别取最大值、最小值、中位数和平均数对上述城市新建商品住宅的去化速度进行了测算。

　　我们的测算结果显示，如市场保持当前的去化速度，北京、深圳消化当前的可售商品住宅需要一年半左右的时间，而上海、广州在三个月左右就能消化完当前已开盘的商品住宅，杭州居中，需要约10个月。

　　从表面上看，北京、深圳存在供过于求的情形，上海、广州则较为安全。但由于上海二手住宅供给量很大，截止8月27日，上海可售二手住宅为132759套，是一手住宅供应量的2.5倍，因此，我们认为上海住宅市场的销售压力并不见得比深圳和北京小。

　　总体看来，几个重点城市都严重供大于求。而如果需求持续萎靡，调整行业供需的另一个路径将是供给下降。我们的模型测算显示，市场新开工面积在今年仍将会有16%左右的增长，但在2009年会出现6%左右的下降。基于供给下降的滞后性，我们判断，市场供求关系改善的契机或会在明年下半年、或者后年才会出现。

    行业动态跟踪

    央行与银监会联合发布“关于金融促进节约集约用地的通知”日前，央行与银监会联合发布了“关于金融促进节约集约用地的通知”，我们认为该通知对房地产行业的影响，主要有三条：

　　1．“对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。”点评：换言之，也即对任何建设小产权房项目的建设和购买都不得提供贷款资金。我们认为这条规定，对房地产行业反而是利好，将利于保护商品房市场免受小产权房的冲击和影响。

　　2．“严格商业性房地产信贷管理。禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。”点评：该规定基本上属于重申以往的规定，并非新的内容。在当前信贷紧缩的环境下，重申该规定，对于房地产企业来说并不增加新的贷款难度，因为贷款本来就很难获得。但央行和银监会力保银行免受房地产弱市拖累之心凸显。

　　3．“优先支持节地房地产开发项目。对符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目，优先予以金融支持；在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。”点评：该规定与国家节能省地的战略以及促进保障性住房建设的政策相辅相承。对于有保障性住房项目的房企显然较为有利。而一般参与保障性住房建设的房企以国企居多。

　　保险企业获批进入不动产领域

    近日修订的保险法草案拓宽了保险公司的业务范围和保险资金的运用渠道，“增加规定了保险资金可以投资于不动产”。

　　由于之前很多保险机构已经将自己多余写字楼进行出租，加上住宅市场开发目前暴露出的风险，我们预计最终保险公司将投资的方向应该以商业地产为主。

　　央行发布北京房贷报告强调要“警惕产业风险向金融风险传导”

    近日央行发布了关于《2008年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析报告》，提到金融机构要关注三个风险：一、部分房地产开发企业资金趋紧可能造成开发贷款不良率上升；二、房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三、预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。

　　我们认为央行此举主要是为了保护银行。预计未来一段时间，房地产信贷仍难以有实质性放松。中小房地产企业将面临更严峻的信贷环境。发送101移动用户到1065756722775888,联通用户到106909995888免费订阅顶点短信:盘中第一时间发送机构最新研究报告重点推荐黑马

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