投资要点

    香港经济发展模式与我国并不相似，但其房地产业的发展已经历了近百年的历史，有比较详细的参考数据。我们写此报告的目的在于通过对香港地产业周期的分析，得出能够反映周期波动的一些共性特征，从而为我国房地产景气循环的判断做一参考。www.topcj.com

　　通过对香港房地产市场历次调整的分析，我们得出周期形成的三个原因，即建设周期与实际需求的时滞、信贷的收缩和扩张以及需求的不确定性。

　　我们总结出反映周期的先行指标、同步指标和滞后指标，这为我们分析房地产周期的一般规律提供了基本框架。

　　在导致周期形成和反映周期波动的指标间存在一定规律性：

　　贷款利率和房价的关系。贷款利率是房价的先行指标，在香港房价发生的三次调整中，在经历12－15个月升息周期后，房价开始下跌；而在降息周期中，利率下调6－9个月后，房价开始上升。

　　通胀对房价的影响。从香港相关数据可以看出，房价和通胀之间并不存在明显正相关性，通胀对房价的实际影响要根据房价的前期涨幅和通胀连锁带来的货币政策来判断。

　　从香港历史数据分析，大户型房价的波动幅度明显高于小户型。顶点 财经

　　股市正负财富效应对房价的影响。股价是房价的先行指标，会通过财富效应影响购买力。从香港发生的三次房价下跌和复苏数据分析，在下跌时，股价领先于房价3－6个月开始下跌；在房价由下跌恢复上涨时，往往股市要提前6－12个月开始上涨。

　　地价与房价的波动幅度。香港地价上涨和下跌幅度远高于房价，成交量也随市场环境大起大落，地价波动率高于房价是因为两者的需求刚性不同导致。

    以香港市场周期波动为参摇钱树下教你摇钱术

    香港经济发展模式与我国并不相似，但其房地产业的发展已经历了近百年的历史，有比较详细的参考数据。我们写此报告的目的在于通过对香港地产业周期的分析，得出能够反映周期波动的一些共性特征，从而为我国房地产景气循环的判断做一参考。

　　判断房地产周期的指标发送101移动用户到1065756722775888,联通用户到106909995888免费订阅顶点短信:盘中第一时间发送机构最新研究报告重点推荐黑马

    根据与市场波动的非同步性，可以把反映房地产周期的指标分为先行指标、同步指标和滞后指标，其中同步指标和滞后指标的直观性更强。

　　同步指标顶点财经topcj.com

    反映房地产周期的最理想指标是收益率和交易量，因为它们能体现市场当期的波动和投资者行为，而其他指标相对于市场会有超前或滞后的表现。

　　收益率包括房价增长率和租金回报率，其中租金收益率体现稳定回报，而房价能反映资本利得。

    香港房价从80年代至今发生了三次调整；长期均衡租金回报率以90年为界，中枢发生了移动，1980－90年间，长期均衡租金收益率为9.5%，90年后至今为5.4%。

　　香港租金收益率中枢发生变化的原因在于91年房价的大幅上涨而租金没有发生同比例上升。一般而言，房租的波动幅度都会小于房价。因为在预期房价上涨时，选择买房能够获得更多资本利得，会将消费者从租赁市场转至购买市场；而在预期房价下跌时，延迟购买显然能规避风险，会增加租房需求，所以房租的波动幅度一般低于房价，在香港房价大幅攀升的91年，房租保持平稳，因此长期均衡租金回报率发生了移动。

    为何香港地产周期的表现形式是古典式波动？

　　香港房地产周期是典型的古典式周期，即反映周期波动的指标出现绝量的循环往复，其循环周期一般为7－9年。其周期的波峰高且波谷深，大起大落特征明显，尤其是住宅完工量波动剧烈。我们认为宏观经济的强波动性、联系汇率制度所导致的被动利率政策以及政治因素冲击是香港房地业频繁波动的主要原因。

　　宏观经济的强波动性..香港经济的强波动性是房地产业呈古典式波动的宏观基础，而经济的频繁波动是其发展模式所决定的。

　　八十年代后，制造业对香港经济的拉动作用逐步弱化，在三次产业中的比重由1980年的23%下降至目前3.2%，因此经济的增长主要依赖服务业，而外贸在服务业中占据较大比重。但由于制造业的萎缩，港产品出口受到较大影响，转口贸易逐渐成为贸易的主要力量，转口贸易在出口中的比重逐渐从30.6%上升至95.9%。但转口贸易势必受国际经济波动影响，所以导致香港经济出现频繁波动

    联系汇率制度

    贸易是香港经济的基石，而为了保证贸易稳定必须首先稳定汇率，香港政府从1983年开始实行港式货币发行局制度，通过联系汇率制度的自我调节机制保证了汇率的稳定，但这也同样失去了利率政策的独立性，导致香港利率调整十分频繁，如实行联系汇率制度后的84年，汇丰银行最优惠贷款利率发生了10次调整，利率的变化从按揭成本和企业投资成本两方面对市场产生波动。

    政治因素冲击

    香港由于其殖民地背景，政治前途的不确定经常会影响住宅投资和置业的信心。

　　如在1982年，基本无人购买新界土地。因为新界土地是1898年清政府签订《拓展香港界址专条》租借给英国，租借期限为99年，到1997年到期。而新界土地的出让期限一般为15年，在82年后出让土地的合法使用期限正好截至1997年，没有中国政府承诺其合法性，开发商担心会缴纳巨额补地款，所以当时新界土地无法正常出让。

　　再如1991年7月中央双方就香港新机场问题达成协议，令投资者对香港前途信心大增，曾导致当年销售量上升160%，房价上涨了55%，可见政治因素对香港地产市场的深刻影响。

　　香港房地产调整和复苏成因..香港房地产业发生了三次调整，我们希望通过每次周期波动的分析得出导致房价调整的原因以及复苏的参考指标。

    第一轮周期：1978－1986

    香港房地产在78年后一直处于上升期，市场气氛乐观，炒作现象普遍，81、82年新完工住宅空置率分别达到54%和58%。

    本轮周期的复苏是香港开始实行联系汇率制度，保持了汇率的稳定。

　　并且84年9月中英公布联合声明，承认现行土地契约并对新界地区出让土地承诺无须补地价款，续期至2047年，增强了香港各界对地产的信心，行业在05年初开始逐步复苏。

　　86年后，港币随美元一同贬值，刺激了香港贸易和经济的恢复增长。寻摇钱术　到顶点财经

　　汇丰银行最优惠贷款利率也由84年底的11%最低下降至5.5%。银行迫于竞争压力，放松了按揭贷款条件，将按揭贷款期限延长至20年，滋生了炒作风气，并且80年代中后期，大量国际资本进入香港，也增加了置业需求。

　　第二轮周期：1987－1996

    香港地产业在85年后经历了近十年的上升期，主要原因是在实行联系汇率之后，利率受美国利率水平影响，虽然90年代初期国内通胀高企，但并不能加息，导致实际利率长期为负，助长了投机气氛。

    从香港房地产波动看周期循环的一般成因..从香港房地产历次景气循环可以看出周期的成因有三点：www.topcj.com

　  一、建设周期与实际需求的时滞。房地产较长的生产周期决定了其短期供给的无弹性，市场需求旺盛时开发商增加施工量，但短期无法形成有效供给；而在市场变得萧条时，由于建设施工的惯性，仍将在未来形成供给，进一步对价格形成压力。

　　二、需求的不确定性。房地产具有消费和投资双重属性，其中投资性需求弹性较大，容易受利率水平和房价预期的变化所左右，真实消费者也会有房价变动的预期决定超前购买或观望行为，导致了周期的形成。

　　三、信贷的收缩和扩张，房地产的供给和需求两方面都需要金融支持，信贷规模的波动不可避免的影响周期的形成。

　　在分析香港房地产调整和复苏的过程中，我们总结出反映周期的先行指标、同步指标和滞后指标，这也为我们分析房地产周期提供了基本框架。

→查看万 科Ａ详细信息
→地产板块[板块指数:488.96 涨跌:0.44%]