需求继续扩张，行业景气无拐点。未来两年中国经济依然保持快速增长，增长动力正从外贸、投资转向消费，作为扩大内需龙头的房地产行业景气不可能与宏观经济背离。历史经验表明，房地产消费和投资对宏观经济景气存在显著正相关影响。尽管自2004年以来，房地产投资和商品房销售额增速与GDP增速出现背离，但是这种背离已经到了底部。和房地产直接关联的行业多达55个。1992-2005年，商品房消费增长就占GDP增长的11％，房地产投资增长占GDP增长的10％。

　　国内商品房真实消费需求非常旺盛，其长期动力还是来自城市化、消费升级、中产阶层崛起和新增就业人口置业等。一个简单的事实是每年急速增加的高校就业人数对商品房销售市场和租赁市场景气都是一种刺激。短期看，2006年持续行业调控影响了销售额增长，但销售额增幅已基本完成了1998年来的第三次向下调整。因此，可以乐观预期2007年商品房销售增长。

　　具体到商品房供求形势：1992－1997年商品房整体上供过于求；1997年至今，商品房供求比从1.8持续回落，直到1以下，商品房市场需求越来越旺盛。尽管2005年以来供求比例低于1也有政策调控对销售负面影响的因素，但整体上，可以坚定判断未来商品房市场还是处于1997年以来的需求扩张阶段，2001年以来的景气周期依然会持续。

　　政策调控路径在于规范行业发展，不会伤及景气基础。

　　从2004年“国八条”到2006年“国五条”，有一条贯穿其中的线索：消费需求始终受政策保护，投资需求和投机需求受政策压制。政策内容强调改善住房结构，维护房价稳定，为此出台了诸多从资金和土地等方面提高行业门槛的政策措施。我们还是坚持认为，这些调控政策是非常必要的。因为房地产行业经过长达8年的牛市，自身在发展方向、业务流程上有很多需要规范调整的地方。而仔细跟踪和分析中央政府系列调控政策内容，就会发现中央调控的目的正是在于规范流程和市场。基于此，我们一直强调，中央调控提高了行业门槛，也将提高行业集中度，强势大中开发商的成长性变得比原来更为清晰。

　　根据我们对25家主流上市公司2007年净利润的预测，平均可以保持38%的高增长。判断依据来自：（1）万科、保利地产、招商地产、上实发展、中华企业、金地集团等主流开发商2006年销售成绩斐然。同时，这些公司未来几年的开发节奏都在加快，而且他们的开发项目主要集中在北京、上海、深圳等一线城市。（2）华侨城等主流房地产公司都有大股东注入优质项目储备的重大利好，增量资产增加提高了公司盈利前景。（3）中粮地产等央企都在根据国资委规划做管理层激励，万科和深振业完成管理层激励后业绩、市值和股价表现已经证明，作为“金手铐”的管理层激励将促进公司业绩增长。（4）大股东资产注入和管理层激励完成将促进上市公司充分释放业绩，这是必须高度关注的2007年投资主流地产股的重要因素之一。