5月沪楼市交投两旺 近250亿资金投入住宅

　　5月成交数据显示，5月份，上海住宅类房源共成交21887套，占总成交量的88.2%，其中新开楼盘成交占总成交40%。5月有243.66亿元资金被用来购买住宅，占投入楼市资金总量的85.6%。

　　上月，上海新楼市场再现摇号买房、炒楼花等现象。数据显示，5月上海共签约房源25438套，环比上月增6299套，涨幅32.9%。房产分析师认为，大量新盘登场和“五一”长假购房者对楼盘的详尽考察，使5月成交量保持在高位，单日签约量连续多日超越千套。数据显示，5月成交量在100套以上的楼盘多达41个之多，这些楼盘中多数都出现了排队买房，从而使5月27个交易日中的7个交易日成交量超过1000套。分析师薛建雄表示，在“楼荒”的假象面前，市民们“疯狂”购房，5月共有284.78亿元资金进入楼市，共买走22028套房源。

    工业地产宏观调控下的“绿洲”

    政策调控，投资价值显现。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。

　　土地出让逐步完善。近年来，国家加大了对工业用地的宏观调控，特别是规定从今年开始工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。相关规定及通知的出台将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，一方面使具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件，另一方面，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨，因此持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。

　　坚挺的房价提升板块估值水平

    从目前房地产行业整体运行情况来看，虽然固定资产投资增速有所减缓，但房地产开发投资反弹强劲，表明未来供给或有加速的可能；行业景气度开始回升，房价仍持续上涨；由于受到加息因素的影响，国内贷款比重由2月份近两年最高值26.2%下降到24.7%，仍处于高位；外资利用虽然比例仍不大，维持在1.8%的水平，但增幅很快，同期增长154.4%。

　　房地产行业发展前景分析。基于下述原因，我们坚定的看好房地产行业的发展前景：房地产行业支柱地位没有改变；房地产需求加大；“十一五规划”为房地产未来景气奠定了基础；充裕的流动性助推房地产行业发展；房地产升值空间巨大。

　　房地产板块估值偏高原因分析。首先，由于流动性过剩的因素，整个证券市场的黄金发展也带动了房地产板块整体估值水平的提升；其次，高PE主要来源于目前的低利率水平；最后，房地产公司07年1季报靓丽是房地产板块整体走强的根本动力所在。

    我们可重点关注招商地产（000024）：公司业务模式齐全，有完善的产业链和抗风险能力。目前，公司规划建筑面积的土地储备542万平米，并初步完成了地产业务的全国布局。公司持有的出租物业呈上升趋势，能获得稳定的租金回报，07年将增加出租物业为新世界广场写字楼项目。招商局集团已经将招商地产明确定位为地产开发的统一载体，目前房地产开发业务在招商局所占比重为23%，利润贡献为11%，因此地产业务有待进一步发展，并能获得大股东的支持和承诺。

　　西部通道7月1日建成后将极大提升公司业绩和价值。从公司发展及大股东业务定位等出发，预计西部通道建成将为集团资产注入提供良好契机，预计最有可能置入的为蛇口地区的优质资产。..预测公司完成转股和定向增发后07、08年EPS分别为0.90和1.41元，结合相对估值和绝对估值的结果，我们认为公司价值大约在39.95元。如果不考虑集团资产注入，短期内看A股估值基本合理。但我们看好招商地产独特的业务模式、大股东的支持、西部通道建成对公司业绩的提升，及西部通道建成加速集团资产注入的可能性。考虑到B股对A股有24%的价差，对每股重估净资产的溢价更低，给予“A股推荐、B股强烈推荐”的评级。

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